民法典物權法買賣不破租賃的規定是什麼?
承租人在租房的過程中,有時會出現房屋所有人把房屋抵押給第三方的情況,當房屋所有人到期無法償還債務時,債權人往往會行使抵押權,這時有的債權人會讓承租人搬出房屋,不再租賃。
我國《民法典》在第725條中對買賣不破租賃原則作出了規定:“租賃人在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”也叫“買賣不破租賃”,在租賃關係存續期間,即使房屋所有人將房屋讓與他人,對合法的租賃關係也不產生任何的影響,新的房屋所有人不能以其已成為房屋的所有人為由,要求承租人返還房屋,不僅如此,合法轉租合同的內容與效力也不受影響。
需要注意的是,適用買賣不破租賃首要原則就是房屋租賃合同合法有效;出租人已經將租賃房屋交付給承租人,承租人按照合同約定合法有效的佔有房屋;且是因為買賣、互異、贈與、投資、抵押權實現、繼承、贈與、企業合併等原因,使租賃房屋的所有權發生變動的。
但是,並不是所有情況下的租賃房屋都適用買賣不破租賃原則,以下三種情況就不適用買賣不破租賃原則:
(一)租賃的房屋因被沒收、徵收發生所有權變動;
(二)先抵押後出租,抵押權已經登記,使用買賣不破租賃妨害抵押權實現的;
(三)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
租賃權不是擔保物權,因而不能簡單參照《民法典》第415條有關登記對抗的規定,確定抵押權人能否對抗後設立的租賃權,具體來說:承租人未實際佔有租賃物的,其享有的僅為一般債權,依照《民法典》都403條之規定,不得對抗物權性質的動產抵押權。如果承租人已經實際佔有租賃物,則要看其是否為惡意當事人來確定能否對抗:其為惡意承租人的,不能對抗抵押權;反之,其為善意承租人的,可以對抗抵押權。從舉證責任的角度看,應當推定承租人為善意當事人,由抵押權人舉證推翻有關善意的推定。
綜上所述,《民法典》買破不租賃主要涉及相關規則、前提條件、適用範圍等內容。除此之外,合同雖然有強制履行的制度設定,但是不能通過絕對的強制對抗當事人的意識自由,這樣是不合理,存在偏頗。具體的情況,需要以實際情況和簽署合同的當事人為準。
如果我們在租房的過程中,遇到了房屋所有人將房屋轉給他人,新的房屋所有權人要求取消租賃合同的,一定要用法律途徑的手段合法的維護自身的合法權利的,在遇到與他人的民事糾紛無法處理的情形的,是要及時的訴諸於法律的,並且聘請專業的人士來幫助我們。
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