商品房如何退房,怎樣退商品房
一、商品房如何退房
由於違約方的不同及所處的階段不同,辦理退房的程式也不同:
(一) 訂金(定金或認購金)階段
當購房者已交訂金(定金或認購金),但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下:如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金),但沒有說明 所交款項的性質,也沒有任何約定,這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。
如果賣方所售專案有《預、銷售許可證》或產權證,購房者與賣方有約定,所交款項為定金,且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見,最 終沒有簽訂合同,所交款項予以沒收,定金一律不退。姜濤與劉桂林(劉桂林部落格,劉桂林新聞,劉桂林說吧)律師認為,這種約定有違公平公正的原則,應屬強迫 交易的行為,這種情況如賣方拒不退還定金,購房者可直接向法院起訴,但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。
(二)已做預售登記階段
如果買賣雙方中一方違約,且達不成一致意見,那麼主張解除合同的一方,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議,可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外,雙方還應到房地產登記主管機關辦理登出預 售登記手續。
(三)入住階段
在房屋竣工後,購房者已辦理了入住手續,交了政府部門應收的稅費之後,但房產證還沒有辦理下來之前退房的,這個階段要求退房的一般都是購房者,大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外,還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約,裝修損失應經過房地產評估機構評 估,確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同,賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議,購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
(四)房產證辦理完畢階段
房產證辦理完畢之後,房屋的所有權已完成了轉移,除非合同裡有約定,否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證,但是賣方墊資,且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務,賣方是可以提出解除合同的,要求購房者退房並承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關 辦理房產證過戶或登出手續。
二、商品房退房的流程是什麼
(一)向開發商發出解除合同通知書;
開發商同意的,雙方協商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開發商不同意的,依法向所管轄的人民法院起訴,要求解除合同,並由開發商賠償相關損失,由法院判決。
(二)在購房合同解除後,可向貸款銀行請求解除商品房擔保貸款合同。根據最高人民法院的司法解釋,這種請求法院應給予支援;
(三)將開發商歸還的購房款優先歸還享有抵押權的銀行。開發商在歸還購房款時可以將代為償還的銀行款項予以扣除。
在生活中,開發商交付的房屋不符合購房合同約定的情況經常發生,但不是所有的情況都可以退房,作為購房者,不但要了解哪些情況是可以退房的,而且要知道商品房如何退房,只有這樣才能更好地維護自己的合法權益。
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