懲罰性賠償在商品房交易中的適用嗎?
一、懲罰性賠償在商品房交易中的適用嗎?
最高法院法釋[2003]7號第八、九條明確規定了商品房買賣合同中屬於出賣人惡意違約和欺詐,致使買受人無法取得房屋的五種情形可以適用懲罰性賠償原則。即:
1、商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(又稱“先賣後抵”);
2、商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人(又稱“一房二賣”);
3、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
4、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實(又稱“先抵後賣”);
5、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
在此五種情形下,買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
當然,按照最高法院的規定,必須是在由此五種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的前提下,買受人才可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
最高法院副院長黃鬆有就法釋[2003]7號答記者問中指出,這五種情形下的懲罰性賠償責任是以《民法典》第五百八十四條和《消法》第一百七十二條規定的懲罰性賠償責任原則為依據的,但不是對《消法》第一百七十二條規定的直接適用。
二、功能
懲罰性賠償是由補償性賠償部分加懲罰性賠償部分組成,因此,它除具有一般賠償損失的功能外,還有著自己獨特的功能。主要體現在兩方面:
一是對受害人的超損失賠償功能;
二是對不法行為人的懲罰、遏制功能。
懲罰性賠償對受害人的超損失賠償功能
傳統民法上的“損害賠償之最高指導原則在於賠償被害人所受之損害,俾於賠償之結果,有如損害事故未曾發生者然”,即損害賠償的目的是使受損害的權利恢復到被侵害以前的狀態。懲罰性賠償除了包括體現傳統民法上損害賠償功能的補償性賠償部分外,還包括體現懲罰性質的懲罰性賠償部分,這就突破了傳統民法上損害賠償的“最高原則”,其結果是,受害人因法律的規定,通過懲罰性賠償,獲得了較受害前更多的“利益”,即賠償的目的是使受損害的權利增值。
在雙方進行了約定後也是可以與對方通過簽訂合同的方式來維護和規範對方的行為,為了更好地制約對方的行為也是可以在合同中約定違約金的金額,因為違約金具有擔保債務以及懲罰性的性質,所以在合同的履行期間任何一方做出了違約的行為後都是要承擔賠償義務。
-
房屋買賣合同生效後能更改嗎
律師解析:房屋買賣合同生效是否後能更改:依據我國相關法律的規定,房屋買賣合同生效後,一般是不能變更的,但如果雙方當事人協商一致的,可以變更合同。根據《中華人民共和國民法典》第五百四十三條的規定,以及第五百四十四條規定和第五百九十五條規定可知。法律依據:《中...
-
沒有房產證的房子怎麼交易
律師解析:沒有房產證的房子如何交易,說明如下:1、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣,因為這些房子本身產權權屬存在瑕疵,抑或違法違規。2、未依法登記權屬證書的房屋不能進行上市交易,不能抵押、繼承、贈與,也不受法律保護,拆遷不能獲得補償款。另外,這種房子還可...
-
因房價上漲開發商不想交房怎麼解決
律師解析:因房價上漲而不想交房的,開發商的行為是屬於合同違約,如果不交房要承擔相應的責任。業主完全可以選擇等待,並要求開發商按合同承擔延期交付房屋的違約責任。房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房...
-
買房交完定金對方不賣了如何做
律師解答:請求其賠付兩倍定金。律師解析:民法典規定,進行房屋買賣時,賣方收取購房定金後違約的,適用定金罰則,賣方要雙倍返還定金。定金的數額一般由雙方自行約定,但是不得超過標的的百分之二十,超過部分無效。如果接受定金一方違約則需要雙倍返還,如果支付定金一方違約...