商品房預售有哪些階段,?
一、商品房預售有哪些階段 ?
(一)預售方申請領取《商品房預售許可證》
我國對商品房預售實行許可證制度。房地產開發企業進行商品房預售,應當向城市、縣房地產管理部門登記,取得預售許可證。房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。房地產開發企業預售商品房時,應當向預售人出示商品房預售許可證明。
城市商品房預售管理辦法第七條規定開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(影印件)及資料:
1、已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
3、按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期。
4、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
5、工程施工合同;
6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容,並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。”
房地產管理部門在接到房地產開發經營企業申請後,應當在 10 天之核心發商品房預售許可證或作出不準預售的決定並通知申請人。房地產開發經營企業只有取得預售許可證才能夠合法進行預售。
(二)簽訂商品房預售合同
合同是買賣雙方意思自治的產物,商品房預售合同又稱為期房買賣合同,是指房地產開發經營單位於預購方簽訂的,就承購方交付定金或預購款,開發商在未來一定的日期交付現房的交易行為達成的合同。商品房預售合同具有一般房屋買賣合同的特點,同時又有其自身的一些特點,主要包括三個方面,
第一:主體方面,預售房必須是符合《城市房地產管理法》第44條所規定條件的企業法人。
第二:合同形式方面,預售方和預購方必須簽訂書面合同,口頭協議無效。
第三:商品房預售合同須登記備案。然而房地產行業的合同比較混亂,商品房預售合同尤甚,霸王合同霸王條款隨處可見,這有著深刻的社會根源:一是合同雙方資訊不對稱;二是經濟力量不對等。就商品房買賣而言,房地產開發商對這方面的法律法規知識比消費者懂得多,經濟實力也比消費者強,處於絕對強勢地位。
(三)辦理商品房預售合同登記
我國新出臺的《民法典》規定了商品房預售登記制度。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後,未經登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
我國法律上明確規定了商品房預售的具體程式和要求,對於相關情況的處理和認定,應當符合相關法律規定,特別是預售的具體程式,一般還需要提交相關材料來進行合法的認定,還需要由房地產管理部門審查後來批准處理。
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