買賣不破租賃對抵押的房子有效嗎?
一、買賣不破租賃對抵押的房子有效嗎?
抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。
當房東將房屋抵押後再與租客訂立租賃合同,則抵押權人實現抵押權將房屋拍賣後,租客面對新房東的騰房要求時,不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未於訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押,則需要對租客的損失承擔賠償責任。若明確書面告知租客房屋已被抵押,則租客的損失便由自己承擔。同樣的,房屋在出租前便被法院查封的,租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。
二、在買賣不破租賃中已經繳納的租金怎麼處理?
新房東根據法律規定,自動承繼原房東的出租人地位,因此對於出租人所應承擔的義務,也應當一併承繼。所以,租客預繳租金後,原房東將房屋出賣的,新房東無權請求租客支付已經預繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失,應區別具體情況,向原房東請求返還或賠償。
同樣的,新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經向當時作為房屋所有權人的原房東交付了若干押金,就不再負有支付押金的義務,繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。
根據“買賣不破租賃”原則,新房東負有向租客返還押金的義務,至於原房東是否向新房東交付了押金,屬於其他法律關係的範疇,對新房東向房客返還押金義務並不產生影響。
綜上所述,在房屋租賃市場上,買賣不破租賃是重要原則,對於租客來說,在租期未到之前,不用擔心房屋買賣導致被迫中止合同的情況。當然,這個原則也有適用範圍,如果房子被抵押,則不能適用買賣不破租賃,另外,被法院查封的房子也不能用這個原則。
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