影响房地产租金收益的因素有哪些
前些年掀起过一次炒房热潮,很多人选择投资房地产,购买几套房子然后转手卖掉或者出租,以此来赚取差价。这个差价扣除其他费用之后剩余的就可以称之为租金收益,一般影响租金收益的主要因素有:1.市场供求关系2.投资成本3.房地产的位置4.房地产的类型5.租户类型6.房地产质量与装修水平7.管理水平8.楼层、朝向和面积
在现实中,影响租金收益的主要因素如下。
一、市场供求关系
从理论上讲,租金水平的确定要考虑营运成本、固定的税费和业主期望的投资回报率。实际上,租金水平的高低主要取决于同类房地产的市场供求关系。如某商业圈写字楼供不应求,租金水平就会较高,反之则租金偏低。
二、投资成本
租金收入一定的情况下,投资成本越高,投资者所获得的收益越低;反之亦然。如果投资者能作出科学的投资决策,一般来说,投资成本越高,租金收入会相应提高,从而绝对收益也会增加。
三、房地产的位置
房地产的位置决定了其使用者与外界交往的便利程度。位置好的房地产,由于客流量大,交流便利,配套设施好,即使出租价格高,出租率也照样高。
四、房地产的类型
房地产的类型对租金的影响很大。一般来说,在其他条件相同的情况下,收益性房地产租金从高到低的顺序是:商场、娱乐中心、写字楼、公寓。对于零售商业房地产来说,其租金的高低还与经营内容有关。一般认为,经营内容不同而使租金按承受能力或获利能力从低到高的顺序是:杂货店、百货店、家具店、餐馆、电器商行、男子时装店、书店和体育用品商店、妇女时装店、化妆品商店、珠宝首饰商店。
五、租户类型
从投资的角度来讲,租户类型对房地产收益的影响很大。通常来说,将房地产出租给大型综合性公司,在获取租金收益方面有着特殊的安全保障。因为在整个租期内,即使这些公司的某些分支机构的利润水平不尽如人意,也能通过公司内部的协调来支付租金。但租给小型公司则不同了,由于小公司的资金有限,其业务亏损的可能性较大,不能按时支付租金的危险也就随之增大。
六、房地产质量与装修水平
房地产租金收入与房地产的质量有关。质量差的房地产,不可能以高租金出租出去,甚至低价出租都很困难。由租户还是由房地产所有者负责装修房地产,对租金收入有很大影响。此外,租期的长短也很重要。业主一般更愿意一次签订租期较长的租赁合约,但租金可以定期调整。
七、管理水平
房地产的租金收入与管理水平有很大关系。管理水平高的房地产,既可以将出租价格定得高一些,又能保证较高的出租率。不同类型的房地产,管理的重点不一样:对办公楼而言,管理的重点是水、电、冷热气、保安、清洁及维修工作,以不影响用户的办公和使用为目的;对商场而言,管理的重点是保持房屋的外观清洁和良好形象,以提高商场的知名度为目的;对住宅而言,管理服务的重点是清洁、保安、设施维修、园艺管理、娱乐设施管理等工作,以给用户提供舒适的生活环境为目的;对工业厂房而言,管理的重点是水、电和货物的起卸,以保证顺利生产和货运畅通为目的。
八、楼层、朝向和面积
房地产的租金收益还与楼层、朝向和面积大小有关。例如:对写字楼和电梯公寓来说,楼层越高租金越高;而对于商场而言,楼层越低租金越高。良好的朝向和室外景观能提高人们的工作效率和身心愉悦的程度,故对大多数建筑物来说,良好朝向的楼面的租金要高一些。面积也同样重要,面积不同租金水平也有较大的差异。
还涉及到租金收入、总营运费用和抵押贷款偿还额等。这些因素都是和房地产紧密相连的,因此房地产投资者在确定租金价格的时候要综合考虑多方面的因素,才能实现自己利益的最大化。
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