影响二手房定价的因素有哪些?
二手房定价受很多市场因素的影响,那么,影响二手房定价的因素有哪些?二手房定价时需要参考哪些因素?二手房测算价格是怎么计算的?本站小编接下来为您详细解析有关影响二手房定价的因素的知识。
二手房定价因素
在二手屋价格的测算上,要抓住以下三大因素。
1房屋因素
旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。
房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。其次,一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。
2 环境因素
环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中小学区的为+15%。
3 心理因素
如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。
二手房测算价格
二手房,以同地区商品屋价格为基准:
1 房屋因素
(1)折旧:年折旧-2%
(2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%
(3)楼层:2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%
(4)朝向:无朝南外门窗-5%
2 环境因素
(1)无物业管理-5%
(2)非独立封闭小区-5%
(3)有省、市重点小学区+15%
3 心理因素
我们举一个实例来验证一下。
房屋坐落:某小区一小套住宅,建筑面积51平方米。
土地级别:二级地区。
房屋结构:混合一等
套型:“三小”套型-10%
建筑年代:1988年,折旧期12年-(12×2%)=-24%
楼层:共七层,此房位于二楼-3%
朝向:南北
物业管理:非小区、无物业管理-10%
学区:重点中小学+15%
心理因素:-8%
当地商品屋价格为:4500元/平方米
4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此,此房的实际成交价格为14万元整,每平方米为2745元。
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