借名买房对方不过户有哪些情况?
1、借名买房合同成立,但合同无效
借名买房合同虽然成立,但因不具备法律效力,合同中房屋过户的约定自然一同不具备法律效力。举例而言,北京的社会保障性住屋,北京主要有三种社会保障性住屋,经济适用房、两限房、自主性商品房,这三种房子性质过于特殊,任何人买这三种性质的房子,我建议都应该找专业房产律师把关。这三种房子的特殊之处在于,它们都有5年的上市限制交易期限,须在取得契税完税凭证或房产证满5年后,才能进行上市交易。
如果借名买房发生诉讼时房子已经具备上市交易条件或者双方约定在房子具备上市交易条件的时候,再办理过户手续,在这两种情况下,法院可以认定借名买房合同有效。借名买房的时候,房子还在限制交易期限内。这种情形,诉讼的时候,无论房子是否已经可以上市交易了,合同大概率会被法院认定无效。
2、借名买房合同成立且生效,但缺乏房屋过户的条件
合同虽然成立且生效,但缺乏继续履行的条件,导致房屋无法过户。这种情形,主要有以下几种情况:
(1)房屋性质特殊,无法办理过户
北京有一种特殊房产,别的地方基本上都没有,叫做央产房,央产房可分为央产经济适用房与普通央产房、部级以上领导分配的央产房。央产经济适用房现在一律不给办理过户手续,卖不了;部级以上央产房也是如此,子女也只能是住,继承更名都不行。所以,如果借名购买的房子是央产经济适用房,那肯定是无法过户了。
(2)购房人没有购房资质
北京出台了限购政策,房屋要过户,借名人得需要购房资质。根据北京的政策,北京户籍的家庭可以购买两套房,非北京户籍的人,必须连续在北京缴纳五年社保或个人所得税,才能具备购房资质。如果借名买房合同有效,但借名人没有购房资质,法院也无法判决过户。
(3)房子已转移或被设置了抵押
借名买房合同虽被认定且具备法律效力,但出名人已经将房子转移走或者恶意设置了抵押,这种情况下,法院自然不能判过户。当出名人显露出反悔的意思是,借名人最好的选择不是反应激烈,与出名人立马把关系搞僵,而应该提高警惕,小心搜集证据,待证据准备充分之后,诉讼至法院,提起诉讼的同时,提起财产保全,避免出名人恶意转移房屋或恶意设置抵押。
3、若房屋不能过户,借名人该如何索赔
这里又要分两种情况,借名买房合同无效不能过户与借名买房有效不能过户,情形不同,索赔所依据的法律规定不同。
(1)合同有效不能过户后的索赔
因为合同有效,但不能过户,说明借名买房合同目的无法实现,借名人主张解除合同。合同解除,借名人可以要求出名人返还购房款,以及赔偿房屋升值的部分。得益于中国房地产的黄金二十年,屋价早已经有了质的飞跃。房屋升值部分指房子现在的市场价值与购买时价格的差额,法院会根据合同解除的过错程度等因素,综合考虑升值部分在借名人与出名人之间分配的比例。北京这边的比例一般是4:6.或7:3.借名人占大头。
央产经济适用房会比较棘手一些,因为无法上市交易,所以评估机构往往无法评估其市场价值,从而无法确定房屋升值数额。
(2)合同无效不能过户后的索赔
若是合同无效,借名人要求出名人赔偿损失,这个损失可包括房屋装修成本、房屋升值损失等等。房屋升值损失的确定,当诉讼双方无法对房屋现值达成一致意见的话,亦是需要评估公司通过评估,从而确定房屋升值的确定数额。
综上而言,若借名买房被法院认定,但又无法办理房屋过户手续的话,借名人要懂得及时止损的道理,通过专业人士主张索赔,才能将自己的利益最大化。
借名买房的情况按照实际的情况进行办理,但是借名买房是存在一定程度的风险的,借名买房可能会无法办理房屋的过户,房屋性质特殊,无法办理过户,购房人没有购房资质,房子已转移或被设置了抵押的情况等都是无法办理过户的情形。
-
物业管理的范围有哪些?
物业管理的范围比较广泛,它几乎囊括了人们衣、食、住、行、文化教育、医疗卫生等各个方面,概括起来,大致有以下几个方面的内容:1、房屋的维护与修缮管理,这是房屋物业管理的主要方面。房屋及其设备的维护管理保证房屋及设备在正常状态下适用,不因不合理设施、不正确...
-
物业费标准纠纷怎么处理,可以拒交物业费的情况
一、物业费标准纠纷怎么处理1、如果业主成立了业主委员会的可以委派代表与物业公司进行交涉;2、如果物业管理公司在收取物业管理费用时存在违规收费或不合理收费,业主可提出异议,拒绝交纳;3、起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题...
-
房屋债权纠纷查封无法过户怎么办
一、房屋债权纠纷查封无法过户怎么办债务人的房屋被法院查封后,无法办理过户的,债务人可以通过提供担保等方式解除保全措施后,就可以过户房屋。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条保全解除财产纠纷案件,被申请人提供担保的,人民法院应当裁定解除保全。《最高...
-
业主商铺不返租官司能打赢吗
一、业主商铺不返租官司能打赢吗不可以,商铺返租不兑现,如果签订了协议,且开发商有财产,起诉后,申请法院查封其财产。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。法律依据:《中华人民共和国民事诉讼法》第一...