房屋租賃合同違約的情形有哪些
一、房屋租賃合同違約的情形有哪些
1、出租人的違約責任
(1)未按合同約定將房屋及其附屬設施交付承租人使用的,出租人應當向承租人支付違約金;給承租人造成損失的,還應承擔賠償責任。
(2)交付的房屋及其附屬設施不符合合同要求,或者未按合同約定對房屋進行維修養護,危及承租人正常、安全使用的,出租人應及時修理;承租人有權要求支付違約金;給承租人造成損失的,還應負責賠償。
(3)出賣、轉租房屋時,未按法律規定通知承租人,損害承租人的優先購買權或優先承租權的,應賠償承租人的損失。
2、承租人的違約責任
(1)未按合同約定支付租金的,除了要補交租金外,承租人還應向出租人償付違約金。拖欠租金達到一定期限(私房租賃一般為6個月)的,出租人有權解除合同。
(2)對出租房屋使用不當,造成房屋及其附屬設施不合理損害的,應負責恢復原狀或者賠償損失。
(3)未經同意擅自轉租、轉借、換租房屋或利用房屋進行非法活動的,出租人有權解除合同,承租人應向出租人支付違約金。
二、如何承擔房屋租賃合同違約責任
單方提前解除合同屬違約,須承擔違約責任。 雖然合同沒有約定提前退租的違約責任,但沒有約定違約責任並不當然排除違約方承擔違約責任,違約方仍須根據民法典的相關規定承擔違約責任(民法典關於違約責任的規定可作為合同的補充條款)。因此,承租人要承擔提前退租的違約責任,單方提前解除合同屬違約,須承擔違約責任。
雖然合同沒有約定提前退租的違約責任,但沒有約定違約責任並不當然排除違約方承擔違約責任,違約方仍須根據民法典的相關規定承擔違約責任(民法典關於違約責任的規定可作為合同的補充條款)。因此,承租人要承擔提前退租的違約責任,賠償由於違約給出租方造成的損失。
根據上述規定,出租方可不返還對方預付的半年租金及保證金(這些錢應作為出租方的損失賠償予以扣除,兩年合同履行完畢的租金應不止這個數),如果承租方不同意,可由其起訴到法院通過判決來解決。
關於房屋租賃合同的違約情形,可能是出租人違約,當然也不排除承租人違約的情況。自然,違約的一方需要按照房屋租賃合同中的約定,同時結合《民法典》中的有關規定,向另一方承擔相應的違約責任,比如賠償因為違約行為給守約方造成的損失、按照約定對守約方支付相應的違約金等等。
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