商品房預售合同訂立程序是什麼?
在商品房預售實務中,開發商向社會公開招募預售商品房認購時,往往會採用由認購人填寫認購書或簽訂認購協議等做法。認購書(又名購房預訂書、認購意向書、購房訂購單、購房臨時證明單)是商品房買賣雙方在簽訂正式預售合同前所簽訂的一種法律文書,是對雙方買賣商品房有關事宜的初步法律確認和書面憑證。商品房預售認購書廣泛存在於商品房預售交易過程中,但由於我國法律、法規對認購書沒有進行具體的規定,其所涉及的權利和義務容易混淆,目前理論和實務界對其獨特的法律地位有不同的認識,對其法律適用存在着一定的爭議。
1、一種意見認為,認購書本身即為一買賣合同。雙方當事人磋商後在平等自願的基礎上表達了自己的真實意思,簽訂了書面的認購書,從程序、形式、內容上看,認購書都已符合合同的成立要件,日後之正式商品房預售合同只不過是對認購書的補充。
2、另有一種意見認為,認購書與正式的商品房預售合同不能混為一談。從認購書與正式合同的牽連性上判斷,認購書還不足以成為獨立合同,它僅僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定;主合同(商品房預售合同)尚未成立,作為從合同的認購書根本就無效。
3、還有一種意見則認為,認購書與商品房預售合同的關係是預約合同與本合同的關係。預約合同,或稱預備性契約,是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同而達成的書面允諾或協議。合同約定的是當事人為特定行為的義務,而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中,它只是分配給當事人達成正式商品房預售合同的義務,對行為的內涵有默示性的要求,即雙方在為簽訂正式合同而進行談判時,須盡最大努力,確保公平的談判,一方對另一方不得強加不合理條件,不得利用己方之優勢地位迫使對方接受不公平內容。認購書體現了預約合同最突出的特徵:它約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。
-
買房子付了首付還能退嗎
律師解答:可以。律師解析:首付可以退。如果買受人和出賣人協商達成一致表示要解除合同,並且退還首付的,則首付是可以退的。但是,如果合同沒有額外約定解除權,是不能隨意解除合同的,對方可以要求繼續履行或者支付違約金,此時,首付是否要退則要根據合同約定進行判斷。法律...
-
農民房土地使用證如何辦理
律師解析:農民房土地使用證的辦理應向村委會遞交書面申請、填寫申請表;村委會同意後填寫《宅基用地呈批書》簽署意見簽字蓋章交由鄉鎮政府審核;鄉鎮政府根據上報資料現場勘測,審查合格上報縣國土資源局;縣國土資源局接件後,進行資料審核併到現場進行勘測;合格後報縣政...
-
開放商延期交房可以解除合同嗎
律師解析:延期交房經催告三個月內仍未履行的可以解除合同。1、購房者可以發出書面催告,與開發商約定合同最終履行期限,要求開發商儘快履行該合同;2、催告達到3個月以上購房者可以行使解除權,由開發商承擔違約責任、支付相應的損失賠償。法律依據:《民法典》第五百六...
-
按揭房可不可以賣給別人
律師解答:可以賣。律師解析:可以賣。貸款買的房如果賣出去貸款需一併轉移,貸款轉移被稱為轉按揭,但是必須是以買賣的形式辦理。如果是全款的話,直接把錢交給銀行,相當於替賣方把錢還清,然後從銀行把房本拿出來,再去建委過户,如果是貸款,需要去銀行辦理一個轉按揭手續,然後...