怎麼計算房地產的税費?

房地產税費的計算是很多人都需要了解的內容。在房產交易中，怎麼計算房地產的税費？房產税的計算公式是什麼？計算房產税的標準是什麼？在繳納房產税的時候有哪些注意事項？

1、營業税、城建税、教育費附加、堤圍費(國內企事業單位綜合税率是5.6%，外資企業綜合税率是5.07%，外國企業綜合税率是5.1%)

(1)轉讓來源為購入的房地產按現轉讓價減原購入價(不包括原購置不動產或受讓土地使用權過程中支付的各種費用和税金)的差額，計徵營業税、城建税、教育費附加、堤圍費。

(2)轉讓來源為非購入的房地產按全額計徵營業税

2、企業所得税

(1)本市查帳徵收企業，房地產轉讓所得與其經營所得合併，由企業自行申報繳納企業所得税。徵收部門與管理部門協商後，確定先由管理部門審核後再行辦理的，企業所得税的計算方法以管理部門審核的結果為準。

(2)經濟特區範圍內的非查帳徵收企業，房地產按轉讓價的15%核定應税所得額，再乘以18%的所得税税率。(2008年按18%税率執行，2009年按20%税率執行，2010年按22%税率執行，2011年按24%税率執行，2012年按25%税率執行。)

(3)在境內未設立機構、場所的外國企業轉讓房地產，按其轉讓收入減除財產淨值後的餘額為計税依據，徵收所得税，税率是10%

(4)外市納税人在我市臨時從事房地產(轉讓不動產或土地使用權轉讓)經營活動，能提供機構所在地税務機關開出的《外出經營活動税收管理證明》的(查驗原件，附複印件)，可由其回原地繳納企業所得税。

未能提供上述資料的，以其轉讓價減去購入價、購入時的契税及本次交易所發生的税金的餘額為應納税所得額，按25%税率徵收其企業所得税;如無法核實其購銷差價的，則以其轉讓價乘以應税所得率為應納税所得額，按25%税率徵收其企業所得税。[若能提供註冊地税務機關出具的可享受低税率(指低於25%)優惠的書面證明的，則按低税率徵收企業所得税。]

3、土地增值税

(1)適用《中華人民共和國土地增值税暫行條例實施細則》第十條規定的計算方法，税率為30%至60%的四級超率累進税率。公式：增值額=轉讓價-扣除項目金額

(1)轉讓舊房和舊建築物

扣除項目金額：

(一)如果納税人能提供購房發票，則按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算，再加上購房時繳納的契税、本次轉讓發生的評估費和交納的營業税、城建税、教育費附加、堤圍費、印花税等作為扣除項目金額。

(二)如果納税人不能提供購房發票，但能取得契税完税憑證或房地產管理部門存檔的能反映原購入價的資料(如合同等)，可採用核定方式徵收。具體辦法是參照有購房發票的計算方法，以契税完税憑證或原購房合同反映的原購入價作為基數，從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算，再加上購房時繳納的契税、本次轉讓發生的評估費和交納的營業税、城建税、教育費附加、堤圍費、印花税等作為扣除項目金額。

(2)轉讓土地(含尚未進入建築物施工階段的在建項目)

增值額：轉讓價減原購入價(或原支付的地價)，再減評估費、營業税、城建税、教育費附加、堤圍費、印花税等

扣除項目金額：土地原購入價(或原支付的地價)，加上評估費、營業税、城建税、教育費附加、堤圍費、印花税等

計算土地增值税税額，可按增值額乘以適用的税率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算，具體公式如下：

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值税税額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值税税額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值税税額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值税税額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

注：公式中的5%、15%、35%為速算扣除係數

(2)可準確計算增值額的，適用四級超率累進税率;無法提供合法、有效、完整的扣除項目憑證，造成税務機關無法正確計算其土地增值税應納税額的，採用核定應納税額辦法徵收土地增值税。具體操作為：應納土地增值税=房地產計税價×土地增值税核定徵收率;房地產計税價以不低於契税計税價格為原則確定。住房的土地增值税核定徵收率不低於2%，非住房的土地增值税核定徵收率不低於2.5%。徵收部門與管理部門協商後，確定先由管理部門審核後再行辦理的，土地增值税的計算方法以管理部門審核的結果為準。

(3)有下列情形之一的，免徵土地增值税：

A、納税人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;

B、因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。

4、印花税(轉讓雙方均要按合同金額計徵，在受理核税申請時徵收)

(1)房產買賣合同(含一手商品房買賣合同)按照"產權轉移書據"税目徵收，税率為0.05%;

(2)按新房地產證本數計，每本5元貼花;

(3)土地使用權出讓或轉讓合同按"產權轉移書據"税目徵收，税率為0.05%;

(4)法院強制執行，以房地產抵債，而非雙方自願簽訂合同或協議的，不徵印花税。

5、注意事項：

(1)轉讓價的確定：以不低於契税計税價格為原則(公開拍賣的以拍賣成交價為準)。

(2)單位以房地產抵債或贈與的視同銷售，計税依據原則上依據下列順序確定：(一)實際抵償債務的金額;(二)法院判決書上確定的金額;(三)國土部門房產評估機構的評估價;(四)其他具有專業資格的合法房產評估機構的評估價。以上價格均無的，可用公式：成本價×(1+10%)÷(1-5%)倒算出計税依據。

(3)一次轉讓多項房產的，按項分別計算以上各税。

本站小編為您整理有關房產税的相關計算問題。小編提醒有關房產交易的當事人，在房產的租賃、買賣、繼承中，都是需要繳納相關房產交易税的。希望您按時足額繳納相關税費。