房子轉租房東不同意怎麼辦
一、房子轉租房東不同意怎麼辦
如果租客確實有轉租的需求,可以事先取得房東的同意再將房屋轉租。
什麼是房屋轉租,轉租和轉讓不一樣
房屋轉租是指承租人(通常稱二房東)在租賃期間將房屋出租給第三人的行爲。轉租主要發生在以下情況:一、承租人將房屋整租後,將部分房間轉租;二、承租人在無法繼續租住時,將房屋全部轉租;三、“職業二房東”將房屋轉租獲得租金差額收益。轉租不影響現有租房合同的法律效力,二房東和房主的租賃關係仍然存在。而轉讓是將承租權轉讓,轉讓後二房東與房主不再有租賃關係。當房屋轉租時,二房東對房屋承擔責任,當出現損失時,房東向二房東索賠。如果是次承租人造成的損失,二房東在賠償房東損失後可以向次承租人追償。
二、擅自轉租應該承擔什麼責任
我國《民法典》第七百一十六條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”也就是說,未經房東同意擅自轉租,轉租的合同可能面臨無效的風險,承租人不僅要面臨房東的追責,還要承擔次承租人的追責。所以未經房東同意,不要擅自轉租。
三、轉租合同生效條件
轉租合同是房屋租賃合同的一種,因此其生效首先應當符合房屋租賃合同的一般生效條件,如當事人具有相應的行爲能力、意思表示真實、採取法定的形式並經過法定的程序,等等。除此之外,根據合同法及其他有關房屋租賃法律、法規和規章的規定,房屋轉租合同的生效還必須符合下列條件:
(一)房屋租賃合同有效且尚未終止
首先,房屋轉租合同以房屋租賃合同爲基礎,只有房屋租賃合同合法有效且尚未終止的,房屋轉租合同纔可能生效。其次,房屋轉租合同中的轉租人是房屋租賃合同中的承租人,只有承租人享有合法的租賃權,纔有資格將其承租的房屋轉租給第三人。如果房屋租賃合同無效,承租人對房屋就沒有租賃權,當然無權將房屋轉租;如果房屋租賃合同已經終止,承租人的租賃權已經消滅,也不再具有轉租的資格。轉租人無權轉租房屋的,轉租合同也就當然無效。
(二)經出租人同意
儘管轉租的權利基礎是承租人的租賃權,但轉租必然會影響出租人的利益,同時,出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時,除非有特別約定,通常情況下都是認可承租人自己使用、收益租賃房屋。因此,爲了保護出租人的利益,也爲了堅持意思表示真實的原則,承租人將承租的房屋轉租的,必須經出租人同意。合同法第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定:“承租人在租賃期限內,徵得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。”該辦法第28條規定:“房屋轉租,應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意,並按照本辦法的規定辦理登記備案手續。”
所謂經出租人同意,既可以是在簽訂房屋租賃合同時,出租人表示允許承租人轉租,也可以是房屋租賃合同簽訂後,出租人同意承租人轉租。但是,無論何時同意,均應當採取明示的方式,不可以默示同意。同時,轉租房屋的數量、期限,用途等均應當經出租人同意,不可超出出租人同意的範圍。此外,城市房屋轉租合同應當經出租人書面同意,並辦理登記備案手續。
未經出租人同意,承租人擅自將承租房屋轉租,或者未辦理轉租登記備案的,轉租行爲無效,出租人有權解除合同。出租人解除房屋租賃合同的,房屋轉租合同當然也隨之解除。《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定:“違反本辦法有下列行爲之一的,由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰…(三)未徵得出租人同意和未辦理登記備案手續,擅自轉租房屋的,其租賃行爲無效,沒收非法所得,並可處以罰款。”
(三)次承租人須符合法定的條件
次承租人其實就是房屋轉租合同中的承租人,其法律地位就是承租人,稱其爲次承租人只是爲了使其與房屋租賃合同中的承租人相區分,從而明確其與出租人和承租人之間的關係。因此,次承租人必須完全符合法律關於承租人的主體資格要求,法律、法規和規章對承租人主體資格有限制的,完全適用於次承租人。如根據《城市私有房屋管理條例》規定,機關、團體、部隊、企業事業單位不得租用或者變相租用城市私有房屋,因特殊需要必須租用的,須經縣級以上人民政府批准。這樣,未經縣級以上人民政府批准,機關、團體、部隊、企業事業單位不得成爲城市私有房屋轉租合同中的次承租人。
(四)房屋轉租合同的內容與房屋租賃合同的內容相適應
房屋轉租合同是以房屋租賃合同爲基礎的合同,因此,房屋轉租合同的內容必須與房屋租賃合同的內容相適應,否則無法生效。例如,除非出租人與轉租合同的雙方另有約定,轉租合同的標的物只能是房屋租賃合同標的物的一部或者全部,不能超出房屋租賃合同的範圍;轉租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿前屆滿,不能超過房屋租賃合同約定的期限。《城市房屋租賃管理辦法》第29條規定:“轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期,但出租人與轉租雙方協商約定的除外。”
有些租客在房租還沒有到期的時候,可能因爲各種原因不能夠租房了。但是又不想損失租金以及押金,因此就會想把房子轉租出去。可這個行爲必須要徵得房東的同意,否則,就是屬於違法的行爲。
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