買賣不破租賃承租方能否不續租?
一、買賣不破租賃承租方能否不續租?
買賣不破租賃是對承租人合法權益的保障,如果是承租人真實的意思表示自己願意放棄權利也是可以的。但是出租人和買受人不能代承租人放棄此項權利。私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原合同對租賃人和新房主繼續有效。
如果租客存在不按時交納租金,或者擅自轉租等行爲,嚴重影響租賃合同的繼續履行,那麼新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規定行使解除權,要求解除租賃關係,讓租客騰出房屋。“買賣不破租賃”原則就是即使房屋發生買賣,新房東仍然不能把租客趕走,只有當租賃期限到期時,才能入住,不過在此期間可以收房租。
所以,承租人與房東應提前協商好一旦房屋出現買賣應如何處理租賃關係,並在合同中約定清楚雙方的責任和義務、違約賠償等;購房者在購買二手房時,也應該瞭解清楚房屋目前的租賃情況等資訊,在充分協商的基礎上訂立房屋買賣合同。
二、哪些情況不適用買賣不破租賃?
並不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況,是不該原則限制的:
1、房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外,如果租賃物所有人被宣佈破產,法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時,通常也被認爲不適用買賣不破租賃。
除了以上情況,在以下兩種情況出現時,新房東也有權要求原租客騰讓房屋:
如果原房東與租客在租賃合同中約定:在租賃期內房屋的產權發生變動,租賃合同將於產權變更之日終止。那麼房屋透過買賣產權完成變更後,原房東和租客的租賃關係就結束了,此時新房東有權要求租客搬走。
綜上所述,承租方在房屋租賃合同期限內,遭遇房子買賣的情況時,可以選擇和新房東續租,繼續居住和使用房子。當然,其也可以放棄租賃權,同新房東解約。在買賣不破租賃制度下,承租方可以很好的保障自己的合法權益。
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