不認定爲延期交房的情形有哪些
一、不認定爲延期交房的情形有哪些
通常出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房,需要承擔違約責任,但在下列情況下,不承擔延期交房違約責任:
第一,因爲不可抗力原因導致未按時交付,根據《合同法》第一百一十七條規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任;據此,因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響,造成出賣人延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責任。但是,出賣人應在合理的時間內對買受人及時履行通知義務,否則可能承擔相應責任。
第二,因重大規劃、設計變更影響了按時交付的,如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更,如政府部門需要拓寬建設項目前的道路,要求道路兩旁建築物各自退後一定距離等等情況,爲此,開發商需要時間來對整個設計方案進行修改;或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題,如地質條件的突變等,必須對設計進行變更的,此類情況雖不能歸入不可抗力範疇,但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任,顯然有失公平,也可根據實際情況認定開發商免責。
二、開發商延期交房要怎麼處理
開發商無正當理由延期交房的,購房人應當催告,經催告後在合理期限內如果仍然沒有交房,可以要求解除合同。另外購房者也可按照合同要求支付違約金或者賠償損失。如果合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時適用,可擇一較高者適用。
《合同法》第九十四條規定,當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行的,對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確,該解釋規定,出賣人遲延交付房屋,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支援,但當事人另有約定的除外。該解釋又規定,法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限爲三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。
以上規定中,兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚,一爲購房者催告開發商交房,一爲開發商催告購房者行使解除權;一爲購房者催告後經過三個月取得解除權,一爲開發商催告後購房者的解除權有效期縮短爲三個月。
鑑於以上的規定,在開發商延遲交房時,不管購房者是不是真的準備解除合同,都應當在開發商延遲交房後立即發函催告,一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措;二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。
開發商若是沒有按照商品房買賣合同的約定,按期交付商品房,首先要弄清楚開發商延期交房的原因,一般可以透過諮詢開發商或者相關政府部門得到答覆。如果是開發商自身的原因導致的延期交房,購房者可以催促開發商儘快交房,並保留要求開發商支付違約金的權利。
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