買賣不破租賃可以違約解除嗎?
一、買賣不破租賃可以違約解除嗎?
是可以的,但是違約方要支付賠償。在一般情況下,合同具有相對性,但是買賣不破租賃是合同相對性原則的例外。當出租人當房屋賣給第三人的話,承租人是可以適用買賣不破租賃原則。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方明確表示或者以自己的行爲表明不履行合同義務的,對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。雙方協商不成,可訴訟處理。
所以,承租人與房東應提前協商好一旦房屋出現買賣應如何處理租賃關係,並在合同中約定清楚雙方的責任和義務、違約賠償等;購房者在購買二手房時,也應該瞭解清楚房屋目前的租賃情況等資訊,在充分協商的基礎上訂立房屋買賣合同。
二、哪些情況不用採取買賣不破租賃?
1、先抵押後租賃,且抵押權已經登記的房屋,不適用該原則。
抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。
2、先查封后租賃的房屋,不能適用該原則。
查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是爲了債權人實現債權,房屋被查封后,其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此,其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。
3、屬於破產財產的房屋,不適用該原則。
租賃合同在破產程序中是否可以繼續履行,應當按照企業破產法的規定處理。而破產程序的特點之一,就是可以使未到期的債權視爲已到期,也就是使未到期的租賃合同視爲已到期的合同。因此,租賃合同在破產程序中,存在終止履行的可能。由此判斷,如果破產財產變更所有權人,則更不能適用“買賣不破租賃”原則。
綜上所述,在買賣不破租賃的約束下,租客可以繼續使用房屋,解除合同分爲正常解除和違約解除。一旦新房東解約解除,將房子回收的,要給租客一筆違約金賠償。之前合同中有定金的,則補償雙倍定金。當然,租客如果之後拖欠租金不給的,房東有權解除。
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