房屋買賣合同事實違約有哪些
1、預期拒絕履行,指合同有效成立後至合同約定的履行期屆至前,一方當事人以言辭或行爲向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。
2、預期不能履行,指在合同履行期屆至前,有情況表明或一方當事人根據客觀事實發現另一方當事人屆時不能履行合同義務。
一、預期違約
我國商品房買賣合同的預期違約形態與一般合同基本一致,可分爲兩種具體類型:
1、預期拒絕履行,指合同有效成立後至合同約定的履行期屆至前,一方當事人以言辭或行爲向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。
2、預期不能履行,指在合同履行期屆至前,有情況表明或一方當事人根據客觀事實發現另一方當事人屆時不能履行合同義務。我國法律對預期拒絕履行做了規定,而第68條關於不安抗辯權的規定,則兼含有以上兩種類型的具體表現行爲。
二、實際違約
1、主要包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。此處不能履行和拒絕履行均發生在履行期屆滿後,其最終反映形式爲遲延履行或不履行。
2、遲延履行包括債務人遲延履行和債權人遲延履行。債務人遲延履行的,應承擔遲延履行的違約責任,承擔對遲延後因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權人遲延履行表現爲債權人對於債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受,即遲延受領。
三、不適當履行
1、即指雖有履行但履行房屋質量、面積不符合合同約定或法律規定的違約情形。房屋質量不適當履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。
2、瑕疵履行是指房屋存在質量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下,債權人可依法要求對方承擔修理的違約責任,除了以承擔違約責任方式解決合同糾紛外,守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付,是指債務人因交付的房屋的質量缺陷而造成他人的人身、財產損害的行爲。
四、其它違約
1、是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務時存在的違約行爲。
2、購房合同中違約多數由開發商引起,實踐當中,最爲覺的開發商違約責任形態主要包括:逾期交房、面積出現誤差、設備及裝修不符合合同約定、變更規劃設計、房屋質量不合格、未按期辦理產權過戶手續等,我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對上述違約情形均作出了較爲具體明確、便於操作的規定。
最後,如果購房合同不能繼續履行,那麼違約責任條款主要有四種:預期違約、實際違約和不適當違約履行以及其他類型的違約責任,因此雙方在訂立合同前需要認真溝通。
-
開放商延期交房可以解除合同嗎
律師解析:延期交房經催告三個月內仍未履行的可以解除合同。1、購房者可以發出書面催告,與開發商約定合同最終履行期限,要求開發商儘快履行該合同;2、催告達到3個月以上購房者可以行使解除權,由開發商承擔違約責任、支付相應的損失賠償。法律依據:《民法典》第五百六...
-
該怎麼購買回遷房呢
律師解析:首先,如果房子的持有人已經取得了《房產證》,那麼購買這樣的回遷房手續就比較簡單,因爲已經取得了房產證,辦理手續時就相當於購買二手房一樣,可以正常交易過戶。其次,如果房屋的持有人只有開發商手中的回遷協議,並沒有取得回遷的房產證,我們如果要購買這樣的回...
-
逾期辦房產證,又過了訴訟時效,還可以起訴嗎?
通常來說,買方獲得房屋的時候,或在合同約定的取房時間,以及在法律要求的其他時間以內,可要求賣方協助辦理相關的房地產許可證。然而,在實踐中,一些賣家不允許辦理房地產許可證,導致房地產證辦理逾期,有些買家不知道房產證的問題,以爲只要他們拿到房子,就沒有問題,結果在逾...
-
房產證逾期辦理違約金怎麼計算?
一般來說,購買一手房屋的人在其拿到房屋的那一刻就會及時要求賣房屋的人協助其辦理登記房產證。但是在實際情況中,有一些購買房屋的人爲了不讓賣房屋的人有機會不及時協助購買房屋的人辦理房產證。購買房屋的人之所以想及時辦理房產證是因爲過了期限還沒辦理房產...