买卖不破租赁转租是否需要承担违约责任
一、买卖不破租赁转租是否需要承担违约责任?
1、买卖不破租赁转租是需要承担违约责任的,具体看原租赁合同中对转租的约定,我国合同法第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
2、转租需要满足的条件是:
(一)转租须经出租人同意
承租期间,承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去,必须经过出租人同意,没有经过出租人同意转租的,叫不合法转租或者违法转租,为无效。对此,《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
(二)转租期限应当在本租剩余期限之内
司法解释第十五条还规定,转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内,超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”,是说如果出租人与承租人另有约定,在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的,可以按照约定确定转租有效。不过,这实际上等于本租又约定了新的租赁期间,这样理解更为合适。因此,可以确定转租合同有效的基本条件,一是出租人同意,二是在剩余租赁期间。
二、出租人可以提前解除房屋租赁合同的情况
承租人有下列行为之一的,出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的,出租人均可提前提出解除房屋租赁合同:
1、承租人擅自将承租的房屋转租,转让或转借的;
2、承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害了公共利益的;
3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的;
4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的;
5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的;
6、出租人因不可预见的原因,如家庭人口聚增,确实需要收回房屋自住的,或者出租房屋发生重大损坏,有倾倒危险而需改建,并确有房管部门的。
意思就是即使没有买卖不破租赁,承租人也不能在不经房东同意的情况下就转租的,如果房东在出售租赁物的时候发现承租人已经把房子给转租出去了,这种时候不需要再去建立所谓的买卖不破租赁,房东可以直接就和承租人解除合同。
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