拆迁维权中,房屋价值评估到底是以什么时间为准?
很多老百姓都有这样一个疑问,征地拆迁案件,如果打官司的话,一般都要花比较长的时间,短则六七个月,长则一两年,这么长的时间内,当地房价上涨的非常厉害,那到时候官司打完了,我到底能拿到多少钱,会不会连房子都买不上?
能有这样疑问的拆迁户,一定是有法律意识的,并且敢于走法律途径维权的拆迁户,对于征地拆迁的法律规范是了解过的,尤其是国有土地房屋征收与补偿条例,知道对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
所以他们就会顾虑,如果打完官司了,还是按照之前的征收公告发布的时候的房价来给补偿,那岂不是还是吃亏了?
下面我们可以通过一个案例来说明这个问题。
有证房屋也遭遇“拆违”,法院确认拆除行为违法。
王先生2006年在兰州市高新区购买了共1700多平的5幢房屋,并且均办理了房产证。2012年6月的时候,当地高新区城管执法分局将其中的三幢房屋,共1300多平的房屋予以强制拆除,理由是王先生的房屋所在的土地属于当地二中学校,王先生不具有合法土地使用权,地上房屋属于违建。
王先生不服,向兰州市城关区法院起诉,要求确认被告高新区城管执法局强制拆除行为违法。
城关区法院于2014年9月17日立案,于2016年4月29日作出(2014)城行初字第164号行政判决书,判决城管执法局兰州高新技术产业开发区分局于2012年6月15日对原告所有的三幢房屋实施的拆除行为违法。
高新区城管执法局不服该判决,向兰州中院提出上诉。该院于2016年11月16日作出(2016)甘01行终32号行政判决,驳回上诉,维持原判。
房屋被拆4年,房价大变样!赔偿的评估时点又该如何计算?
上诉案情中,涉及的时间节点比较多,我们可以简单梳理一下,房产证办理时间是2006年,房屋强拆时间是2012年6月5日,王先生于2014年9月17日起诉,一审判决是2016年4月29日,二审判决是2016年11月16日。
已经确认城管局强拆行为违法,那接下来就是起诉主张赔偿了。在行政赔偿诉讼中,审理期间,王先生申请评估鉴定,法院于2017年4月7日委托评估,评估机构于2017年5月5日作出房地产价格咨询报告。就房屋价值评估的时间节点的问题,原被告双方产生了比较严重的争议。
王先生认为应当按照行政赔偿案件审理的时间作为评估的时间节点,也就是现在的周边类似房地产市场价作为参照。而被告城管执法分局认为应该按照被拆除时的实际价值进行赔偿,也就是2012年4月的时间作为评估时点。
法院判决:考虑房价上涨幅度较大,应按当前审理时间来计算赔偿
一审法院认为,从2012年原告房屋被拆除以来,兰州市房地产价格有较大幅度的升高,因此按照2012年6月强拆行为发生的时间为估价时点,对王先生而言明显不具有合理性。而如果根据王先生的要求以本案审理时的时间为估价时点,则将使赔偿标准欠缺应有的统一性,对高新区城管执法局而言亦不具有合理性。关于房屋市场价值的估价时点的确定问题,综合考虑,以2016年11月16日拆除房屋行为被确认违法的时间来计算赔偿金额,符合公平、合理的原则。
二审甘肃省高级人民法院认为,一审判决确认拆除房屋行为被确认违法之时,作为评估的时点来计算损失,既考虑到涉案房屋被强制拆除后,王先生合法财产权益受侵害时间较长的因素,又考虑到房屋市场价值发生较大的波动的现实状况,是合理、公允的计算方式,据此计算的赔偿金额并无不当。二审判决驳回上诉,维持原判。
从上诉法院的判决中我们可以明白,房屋拆迁的估价时点并不是唯一确定的。而是根据具体案件情况来判断,法院会充分考虑房屋价值增长情况,周边房屋价格市场的客观情势变化,给予被拆迁人公平、合理的补偿。
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