物业管理违约金合法吗
关于违约金抵物业管理费承诺书是合法的吗
《合同法》第99条:“当事人互负到期,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”,虽然物业费和违约金标的物种类、品质相同,但由于开发商支付延期交房的违约金,与业主向物业公司交纳物业费是两个不同的法律关系,存在不同的法律关系主体,因此两者不能相抵。可通过债务转移方式处理。
《合同法》第84条规定,“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经人同意”,开发商将向买受人支付延期交房违约金的债务,转移给物业公司承担(即折抵一定时期的物业管理费)应经债权人(即买受人)同意。且司法实践中,一般也要经债务受让人——第三人(即物业公司)同意。因此三方最好签订债务转移协议,以防后患。折抵一年以上物业费违法。相关规定禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。
而开发商以延期交房的违约金抵销一年以上物业费,实际上是变相收取一年以上的物业费。
物业费折抵违约金,注意三点:
第一、物业管理与开发商卖房是两个法律关系,买受人有权拒绝抵销;
第二、与开发商、物业公司达成的债务转移协议,最多只能折抵一年物业费,其余仍可要求支付违约金;
第三、办理入住手续时,应留存相关的逾期交房的书面违约证据,以防开发商否认违约事实。
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