江蘇省物業管理條例解讀具體有哪些？

江蘇省物業管理條例解讀具體有哪些

一、關於小區停車 

1、賣不掉的車位不能拒不出租 

新的《江蘇省物業管理條例》明確，小區內的車位、車庫，應當首先滿足業主的停車需要，至於出售、附贈還是出租，由當事雙方約定。如果擬出售車位、車庫數量少於有購買需求的業主户數時，應當通過抽籤等公平方式確定，每户只能購買一個。

據一位參與條例修訂工作的省住建廳相關人士介紹，對於有產權的可售車位，新條例並不禁止開發企業全部或大部分出售，只要符合雙方約定。但目前存在的問題是，很多小區車位賣不掉，而開發商仍然拒不出租，導致了資源的大量閒置。因此，新條例做出了全新的規定，“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行；業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。”擬出租車位少於要求承租的業主户數時，同樣應採取抽籤等公平方式決定，每户限租一個。

據瞭解，在條例修訂最初的草案中，並沒有針對此規定的罰則，但為了保證這條新規能落到實處，不至變為一紙空文，最終出台的新條例制定了處罰條款，“建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。”

在滿足業主購買和承租需求後還有多餘車位的，可以出租給業主以外的使用人，但租期不得超過六個月。

2、人防工程的車位最多租三年

由於人防工程的停車位不得出售，只能出租，有些開發商為回籠資金，便硬性規定停車位租賃合同必須二十年一簽，相當於“變相出售”。去年，常州一家小區就被曝出，開發商向業主一次性出租車位20年使用權，價格也因此高達13.2萬-15萬元一個，引發了業主的強烈不滿。為防止開發商“逼”業主籤長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過三年，且逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

3、八成以上資金可存定期

讓公共維修資金“錢生錢”也是新條例的一大亮點。據瞭解，江蘇目前有專項維修資金近300億元，因不少建築尚在保修期之內，業主的使用率不到1%，大量的資金以活期形式沉澱在銀行。針對百姓要求盤活資金的呼聲，新條例規定，業主委員會可以申請，將不低於住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。

有業內人士算過一筆賬，定活利率相差9倍之多，轉存定期之後，小區維修資金利息收益可增加幾十萬甚至上百萬元，將為今後共用部分、共用設施設備的大修、更換提供了有力的資金來源。

4、六種情形可應急提取

住宅專項維修資金屬於業主所有，但目前國家規定，動用這筆錢，需要兩個“三分之二”(建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主)討論通過，程序繁瑣。如果發生緊急情況怎麼辦？省新條例明確，出現六種危及房屋安全情形之一可以應急提取，包括：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的；樓體單側外立面有脱落危險的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；以及危及房屋安全的其他情形。

二、關於物業費

1、政府指導價每三年評估

對於小區物業收費的標準，新條例規定，普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價。業主大會成立後，是否繼續實行政府指導價由業主大會決定。這意味着，業主大會可以決定隨行就市，實行市場調節價，比如與物業公司協商，提高服務檔次，增加服務內容，同時業主也將相應支付高一點的費用。而別墅等非普通住宅和非住宅實行市場調節價，具體收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。

新條例進一步明確，實行政府指導價的，由價格和物業管理行政主管部門制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，每三年內進行一次評估，並根據評估結果適時調整，並予以公佈。

據瞭解，在條例修訂過程中，有物管企業反映，有的地方物業費的政府指導價多年不變，不能及時客觀地反映物業服務的成本變化和市場供求，而且由於長時間不調，一旦調整幅度較大，業主的牴觸情緒就很大。因此新條例做出了三年一評估的規定。

2、不交物業費可能被公示

業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業費的，業主委員會、物管企業可以通過上門催交、在小區內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物管企業可以向法院起訴。這是新條例針對拖欠、拒交物業費現象出台的新規定。據瞭解，目前很多小區的物業費收繳率不高，欠費直接影響物管企業的服務質量，也侵害了誠信的交費業主的利益。而今後，不交物業費的業主，可能會被公示，甚至被告上法庭。

三、關於社區管理

1、城管、公安等也將介入小區管理

有的小區里居民違規開飯店，有的居民將車輛亂停亂放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭亂建。但由於物業公司只能上門勸阻，沒有執法權，管理起來難度很大。若都去打官司，成本又太高。讓有執法權的相關政府部門也來介入小區管理，這是新物管條例的又一創新舉措。“城市管理、公安、工商、環保、衞生、規劃等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衞生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公佈聯繫人姓名和聯繫方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。”

四、關於電梯

1、開發商預交電梯更新費

近兩年來，老小區電梯關人事件時常見諸報端，一些上世紀末建成的高層住宅電梯開始進入“大修期”，也讓電梯安全成為關注的焦點。由於節能省地的要求，目前住宅項目小高層、高層漸成主流，今後電梯壞了怎麼辦？維修、更換的費用誰來出？業內人士告訴揚子晚報記者，公共維修資金應付一般的維修沒問題，但如果是換電梯，根本不夠用。新條例提出了一個新的籌資渠道，對於5月1日條例施行後出讓的土地，配置電梯的項目，“建設單位應當在交付使用前按照建築安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用於電梯、消防等設施設備的更新和改造。”據瞭解，目前南京住宅的建安成本約在每平方米兩三千元，以三千元為例，總建築面積20萬平方米的中型社區，開發商將預交600萬元的電梯、消防更新改造費。

此外，新條例還規定，住宅物業交付使用後，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔；其更新和改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

五、其他重要規定

1、保障房配建物業經營用房

集中建設的保障性住房應當按照不低於總建築面積千分之三增加配置物業服務經營性用房，收益用於彌補物業服務費不足。

老樓配電梯須2/3業主同意

住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分佔建築物總面積三分之二以上且佔總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，並且依法辦理相關批准手續。

2、舊小區政府來改造

對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，設區的市、縣(市、區)人民政府應當採取措施進行改造整治，並將整治規劃和年度計劃向社會公佈。

舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備的改造建設資金，由政府負責；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

3、道路停車收益業主大會可處置

業主大會成立前，需要佔用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業合同中約定。收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其餘部分可補貼物業費。

業主大會成立後，道路、場地停車收益，以及利用共有部分、共用設施從事廣告等經營活動的，須經業主大會或者業主大會授權的業委會決定，收益如何使用也由其決定，或按物業服務合同約定。沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

不僅停車難這種亂象因條例的發佈再加上懲罰力度非常大而得到制止了，物業還發布了其他規定進行進一步管理：業主不交物業費會上“小黑板”，這促使人們及時交齊物業費也造福了大家，畢竟物業還要靠資金週轉來服務。費用到位了，電梯也不會説壞就壞沒得用了。業主們讀了江蘇省物業管理條例解讀一定會拍手稱快。有疑問可諮詢本站律師。