簽訂房屋中介合同“三思而行”
簽訂房屋中介合同“三思而行”
依法律師事務所 周傳豹
最近,筆者收到了大量當事人的諮詢,都與某房地產經營有限公司有關。有買方諮詢的,也有賣方諮詢的,但遭遇基本相同,那就是遇到了中介壓款問題,結果是賣房人賣了房子拿不到錢,買房人掏了錢住不上房子,中介挪款去投資,失敗後資不抵債。
2005年10月10日,李某通過某房地產經營有限公司購得河景花園住房一套,總價款65萬元。合同約定賣方收到全款後10日內騰房。
合同簽訂後,李某依約於10月12日將首付款25萬元交至中介公司,餘額40萬元辦理住房公積金和按揭組合貸款。2006年2月,李某購房款項全部到位,房屋過户手續也辦理完畢,房管局登記的房屋產權人變更為李某,但產權證和房款暫由中介公司保管。依約,雙方應共同到中介公司辦理結件手續,買方拿產權證,賣方拿房款。但後來,合同約定的結件之日,中介公司卻一拖再拖,至今沒有辦理結件手續,沒有將房款交給賣方。李某因結婚需入住房屋,但賣方因未拿到房款拒絕入住。李某現欲起訴,卻得知中介公司涉嫌經濟詐騙而被凍結全部資產。
在本案中,李某支付了鉅額購房款卻無法入住房屋,賣方房子沒有了,卻拿不到房款。其責任全出在中介公司身上,但中介公司挪用了房款,卻資不抵債了。簽訂合同的風險暴露無遺。分析本案,我們至少應吸取三點教訓:
一、簽訂合同前,先要考察相對方的資質和商譽。
俗話説,知己知彼,百戰不殆。對方是否講究誠信,是否有良好的商譽,是否有前科劣跡,資金是否充裕,品行是否端正,都應當列為考查的內容。近幾年,房屋中介異軍突起,在促進房地產市場的繁榮方面起了不小的作用,但“林子大了,什麼鳥都有”,房屋中介魚龍混雜,素質參差不齊,即便是自稱實力雄厚、有資質的正規公司,也未必能夠全面杜絕違規經營的行為。因此,百姓買賣房屋,簽訂合同前,實須謹慎考察,以免“套牢”。
二、認真研讀合同條款,關注付款過程。
根據相關規定,政府部門早就三令五申,禁止房屋中介過款。但往往在有些工作人員的遊説下,買賣雙方聽信“善言”,自願將款項交至房屋中介,以求得放心。實際上,中介機構的任務只是居間,促使買賣雙方達成交易,簽訂合同,而沒有代收款項的義務。當然,一旦在三方合同中寫入該內容,那麼中介公司便多了一項權利——控制資金。若其僅將該筆資金存入銀行,賺取利息,那倒沒有什麼;惡劣的是,其將該筆資金滾動起來,挪作他用,或去投資,一旦遭遇風險或投資失敗,後果不堪設想。
三、騰房時間有講究,約定須謹慎。
對於買方來説,騰房時間越早,對其越有利;而對於賣方來講,則恰恰相反。從公平和安全的角度講,雙方可以約定:賣方於收到房屋全款之日(時)騰房。但有時,雙方協商的結果並非如此。作為買方,可考慮用:“賣方於某年某月某日騰空房屋”,以免中間出差頭,影響了騰房時間;作為賣方,可考慮用:“賣方於房屋結件(收到全款)後X日內騰清房屋”,以免交出房屋卻沒有拿到房款。
筆者早在3年前就曾撰寫過一篇文章《二手房買賣謹防中介陷阱》(),沒想到竟不幸言中。將近3年過去了,政府部門也採取了多項措施,比如嚴格監管二手房中介,禁止中介過款等,但仍有些中介機構利慾薰心,以身試法,給交易雙方造成了損失。
綜上,本律師提醒各位:簽訂合同須謹慎,“安”得廣廈才歡顏!
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