惡補買房知識，搞定首套房

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學習一些地產基礎知識是購房的必需。孫子説過“多算勝少算”。對於房地產這個對售購雙方來説信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。因為房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興產業，所以購房者在準備購房之前更需要對樓市有所瞭解。

在一些發達國家，有着成熟和專業的房屋經紀人可以為個人購房者提供專業的諮詢和服務，法律法規和操作程序也比較規範，個人買房已經有了一套比較成熟的模式，過程也比較輕鬆。目前國內的房地產市場還沒有培養出這種專業的針對個人購房者的房屋經紀人。因此，初次置業者在買房前學習瞭解一些房地產基礎知識是必需的。

位置是衡量物業價值的最重要的標準。位置優越的住宅，通常具有下列特徵：

交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區，不超過可接受的時間並且有保障，並考慮將來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。

城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子，這些地段一般位於城市主幹道、次幹道附近，不應超過1公里，否則有些設施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區和偏僻地帶，要麼基本設施不全，要麼花大量投資搞市政設施，導致房價增加。

生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業服務業網點，滿足日常生活物品的採購及其他服務需求，醫療衞生、教育、文體設施也可就近找到。

環境宜人，自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達，空氣清新，有早晚休閒運動、週末遊玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。

即使看中的房子所處區域交通便利，購房者還應對出行的時間成本單獨進行考慮。因為我們穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。開車或乘公交車的上班族，如果平均一天有兩個小時花在交通上，一年就有約一個月的時間待在車裏。反之，如果把這些時間花在工作上或其他方面，則能創造更多的效益。如果再將時限放大到10年甚至更長，時間成本的價值就顯得驚人了。

選擇户型時，購房者可根據自己對居室中各部分的重視程度排出一個順序，有利於購房時做出正確的選擇。

一般人們在購房時，所考慮居室各部分的順序是：

一是客廳，包括廳的面積、佈局等；

二是主卧室，如面積、採光條件、居室私密性；

第三是相對獨立的餐廳功能；

第四考慮的是廚房的環境；

第五才是次卧室(書房、客房)；最後考慮陽台。

客廳是全家人的起居活動中心同時也是對外接待的中心。所以客廳的佈局選擇至為關鍵。客廳選擇的第一個條件是要正正方方。現在樓宇設計出現了大量的45度的設計，這種設計面積利用率低，實用率也不高，最好不要選擇。其次是廳與卧室最好分開，可使卧室私密性得到保證，廳與卧室功能不會相互干擾，其合理性是顯而易見的。目前市場上出現了大量的全框架設計，裏面沒有什麼承重牆，這種可調節性給予了佈局的改良留下空間。

另外，在廳的選擇和設計時，面寬也是一個較為關鍵的因素。面寬太小會給使用帶來極大不便。一般應在3.9米以上較為適宜，至少也應滿足3.6米。由於現在主卧室已逐漸成為人們的重要生活空間，功能較以前增加了許多，相應也要求擴大主卧室的面積。

隨着城市向着高密發展，多層建築逐漸淡出市場，電梯公寓成為時下新興樓盤的絕對主力。這就為建築樓層的挑選提供了更大空間。面對眾多各具特色的樓盤項目，在經歷一番精挑細選之後，購房者往往還會在樓層上反覆思量。

什麼樣的樓層才是最好的樓層呢？一般來説，高層建築的最高定價在中間偏上樓層(如18層的電梯公寓最好樓層一般定在10層左右)，其他樓層價格依一定比例遞減，最低價往往定在頂層或底層。還有一種比較能為大多數購房者接受的好樓層，便是一些有吉祥意義數字的樓層，像6、8、10、12、16、18等。從某種意義上説，這會使一些購房者進入選擇誤區。其實對於購房者來説，最合適的才是最好的。

根據自身經濟情況，面對高低不同的樓層價格，購房者應先明確自己願意接受的價格範圍，然後再確定中意的樓層。房屋居住者情況不外乎三類：老年人、青年人和老少同住。通常情況下，老年人因體力關係，願意住低樓層。樓層低接近地面就利於承接地氣，有利於身體健康，方便出人。但其缺點是易受廢氣與噪音的不良影響，且光線、通風不好，壓抑感強，容易潮濕，優劣各佔一半。

年輕人大多喜歡高樓層，一來高樓層較低樓層衞生環境好，二來高樓層視野開闊，更能滿足年輕人朝氣蓬勃積極向上的心理。但頂層的不足同樣明顯，一則夏天隔熱不良，炎熱迫人；二則雨天易漏、滲水。

若是老少同住的家庭，在樓層選擇上可中庸一些，兼顧老少的自身情況確定合適的樓層。如果家裏有老人最好不要太高，因為氣壓關係，10樓以上不太好。從空氣潔淨的角度來看，避開11~13層城市浮塵最集中的地方為宜。綜合起來，四層以上，十層以下，通風采光良好，較為理想。

下定金時應注意明確所構房屋的具體位置、面積、價格；明確籤正式買賣合同時間；明確定金數額和交付時間；明確定金返還形式。同時，購房者不要僅僅根據樣板間作出主觀判斷，還應充分考慮實際購買房屋的環境、佈局的差異。比如傢俱擺設的差異、裝修材質的差異、施工粗細的差異、設計細節的差異等問題。

簽訂購房合同時，購房者要重要點把握七個重要方面的內容：

約定所購房屋標的物狀況：如毛坯房還是全裝修房？土地來源？房屋基本情況？包括套內、建築、公攤面積、高度等約定；約定付款方式是否與工程進度掛鈎？按揭辦不下來時的處理方式等；約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件；約定面積誤差處理辦法；約定包括所有材料、品牌的房屋裝修菜單、房屋交付質量標準以及保修責任的承擔；約定屋外小區環境佈局，房屋位置圖必須入約；約定產證辦妥時間。

購房過程中，一次性付款往往能夠得到更多的優惠，顯得較為划算。但對於絕大多數初次置業者來説，都不具備一次性付款的能力。目前選擇貸款買房已成為一種流行的消費方式。但是怎樣科學地選擇貸款方式、貸款額度和時間以及還款方式，才能降低貸款成本，讓資金髮揮更大的效益？這就需要每個人根據自己不同的經濟狀況，精打細算，合理安排。

儘管初次置業的首期付款降到了兩成，但由於房價的一路走高和貸款利率的不斷增長，專家認為，在經濟條件允許的情況下，儘量多交些首付款不失為明智之舉。每個月的月供不應超過家庭整體可支配收入的50%。而為了減輕還款壓力，購房貸款還款期限一般在10年～15年間為宜。有公積金的購房者，最好能夠使用公積金貸款。同時，現金、銀行存款等可應急的資金需可維持三個月以上的日常開支以備不時之需。