小產權房的特徵都有哪些
一、小產權房的特徵都有哪些
其一,集體土地建設的房屋。“小產權房”最重要的特點就是在集體土地上開發的房屋,我國現行法律法規規定,農村土地一般歸農村集體所有,如果要在農村集體土地上進行商品房開發並公開向社會銷售,必須先經國家徵收,把集體土地變性,成為國有土地,再出讓給開發商,開發商向國家交納土地出讓金等税費後,才能進行開發建設。
其二,沒有“五證”。商品房之所以公開出售,其主要是具備開發的條件,“五證”齊全,即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預(銷)售許可證。而“小產權房”由於缺乏國有土地使用證,也就談不上規劃許可證等“四證”。
其三,價格便宜。“小產權房”好賣,最主要的是其售價相對便宜,甚至比正常商品房便宜一半以上,因為它不含徵用土地費、土地出讓金及各種税費等費用,所以價格低廉。
其四,無合法產權。小產權房無法進行房屋產權登記,不能辦理房屋所有權證。城市居民購買“小產權房”,無法在房屋登記機構辦理房屋登記,領取房屋所有權證書。
其五,開發違規較多。開發“小產權房”,不像開發商品房那樣嚴格,大多是村或無開發資質的公司自己開發,有的是建設公司開發,也有的是一些單位或個人參與開發,缺乏開發的必備資質和公司營業條件,房屋設計及建築質量得不到保障。
二、購買小產權房有什麼風險
1、鄉產權房只具備普通商品房的使用性質,不具備普通商品房的法律性質。所以購房者的購房合同在法律看,屬於無效合同。
2、如果遇到國家徵地拆遷,由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人實際只擁有房屋的永久使用權,所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。
3、由於鄉產權房沒有在房管部門備案,不在政府機構對商品房的統一管理範圍內,這樣在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題,無法有效維護權利。
4、開發資金和建築質量一般是需要銀行和政府進行監管的,而鄉產權房在這方面比較薄弱,幾乎沒有得力的監管機構,主要依靠開發商自律進行開發建設。
5、房地產市場整頓風險。因為鄉產權房不屬於商品房,而農村宅基地按照法律規定,宅基地上面的住房不允許向城市居民出售,宅基地由村集體享有土地所有權,村民享有使用權、繼承權,但是不能轉賣。以新農村名義建設的住宅除了村民自住的部分,流向城市居民的部分還沒有明確的處置和管理辦法。
如今比較多的小產權房基本都是在農村地區修建的,房屋所在的土地屬於集體經濟組織所有,同時修建房屋也未繳納過出讓金,從這點上看與開發商修建的商品房、農村居民在宅基地上修建的房屋其實都是存在一定的差異,而這也是為什麼小產權房賣的都比較便宜的主要原因之一。
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