買小產權房簽了合同後賣方違約怎麼辦

可以主張雙倍返還定金或者違約金，對方不給可以起訴。

(一)簽了定金合同，賣家違約了

如果雙方沒有簽訂買賣合同，只是交了定金，那隻能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。

(二)簽了買賣合同，賣家違約了

根據民法典規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者違約金賠償損失等違約責任。

1、起訴要求繼續履行合同

在司法實踐中，如果買房需要貸款，法院很難判決繼續履行，原因在於貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續，法院難以強制執行。如果買方全款買，法院則可以判決繼續履行，判決生效後，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強制執行。

以下情形除外：

賣家以簽訂的是“陰陽合同”為由，要求認定買賣合同無效;

賣家以房屋是政策不允許出售的房屋類型為由，要求認定買賣合同無效，比如小產權房、未滿3年動遷房等等;

賣家以有房屋共有人不同意為由，要求解除合同並收回房屋;

房屋被查封、抵押且不可解除，導致房屋無法過户。

2、違約金和實際損失

房屋買賣合同中的違約金一般會約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲20%，主張違約金並不能彌補買方的實際損失。

根據規定：對於確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。所以，買家可要求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。

所謂實際損失：

可以理解為買方喪失以同等價格購買房屋的機會，造成買方的價差價損失。因此，房價的上漲金額可以作為買方的實際損失。

房屋漲跌損失的確定，有2種方法：

雙方協商確定;不能協商確定的，原則上可比照類似房屋的市場成交價與合同成交價之間的價差，或者通過專業機構評估確定。

如今，小產權房的買賣暫時不在法律的保護範圍之內，主要原因是購買小產權房的人還比較少。對此，政府目前的政策尚不明朗，處於探索階段，這也是對大家誠信和素質的考驗。