雙方就買賣不破租賃可以約定排除嗎？

一、買賣不破租賃可以約定排除嗎?

當事人租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。最高院有針對買賣不破租賃做出一系列的司法解釋，合同法也有相應的法律法規，這是一個任意性規範，合同當事人可以通過約定排除。

合同法重申買賣不破租賃法律原則，但允許當事人另有約定，也就是説，民法為私法，允許當事人之間通過約定排除該原則的適用。出租人與承租人能否在租賃合同中作相反約定，即租賃物在租賃期發生使用權變動的，原有的租賃合同即消滅或者解除。如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內房屋的產權發生變動，租賃合同將於產權變更之日終止。那麼房屋通過買賣產權完成變更後，原房東和租客的租賃關係就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。

二、已經抵押的房產可否使用買賣不破租賃?

抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。雖然對於承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。

綜上所述，出租的房屋涉及到買賣的，承租人可以用買賣不破租賃來對抗新房東想收回房屋的想法。當然，在開始簽訂租賃合同的時候，出租人和承租人也可以自行約定對這個原則進行排除。只要是出於雙方真實意思表達，法律上就認可並支持。