將代持的房產過户登記 抵押借款套現，拒不退還的 涉嫌侵佔罪

出名人擅自將代持的房產過户登記、抵押借款套現，經借名人要求拒不退還的，存在被控侵佔犯罪的刑事風險！

　　----陳某、蘇某(因借名買房引發)侵佔(自訴)案法律解析

　　
     【要點提示】：

　　出名人明知登記在名下的房產系代他人持有，未經他人同意擅自將房產過户登記並進行抵押借款套現，數額巨大，拒不償還借款消除抵押，致使房產無法過户至借名人名下，拒不退還房產，構成侵佔罪。

　　【案情簡介】：

　　陳1與陳2系父子關係，陳1系陳2的父親，蘇某系陳2的妻子。因抵扣工程款，陳1於1994年取得某公寓X1、X2、X3三套房產所有權並出資購買X4房，因户口限制，將房產登記在陳2名下,購房手續和房產證原件均由陳1持有,房產也一直由陳1出租經營管理及居住。2006年7月3l日,陳1因需要資金，用X2、X3房產向銀行抵押借款32萬元,故將相應房產證交陳2代為辦理借貸和抵押手續，但事後陳2拒絕歸還。2010年4月9日,陳2以X1、X4房產證遺失為由,騙取不動產登記中心補發上述房產證原件。期間，陳1多此要求陳2、蘇某將案涉房產過户到其名下，均被推諉、拒絕。2014年8月18日、2016年4月l8日，陳2分別將案涉X2、X3及X1房屋擅自變更登記至蘇某名下。

　　陳2、蘇某二人以上述案涉房屋作抵押向銀行及他人借款,具體為:2015年9月28日，以X4房作抵押向銀行借款920萬元;2016年4月29日,以X1房作抵押向鍾某借款180萬(實際借款150萬);2016年7月7日,以X2、X3房作抵押向鍾某借款360萬(實際借款284萬)。

　　2016年4月，租户向陳1反映有人到出租房內看房,陳1才發現陳2、蘇某的上述行為，遂多次要求陳2將房產過户給自己,但陳2與蘇某相互推諉,拒絕返還房產。遂引發本案系列訴訟。

　　案情補充：陳1於2016年5月以陳2、蘇某涉嫌侵佔罪為由提起刑事自訴，因未經確權程序而被駁回;陳1於2016年6月委託律師向二人發送律師函要求立即停止非法抵押套現的行為,但二人仍於十天后再次向鍾某非法抵押借款360萬元;陳1於2016年8月就涉案房產向法院提起確權之訴，2018年4月9日法院判決確認涉案房產歸陳1所有。

　　陳1訴請陳2、蘇某的行為構成侵佔罪，亦應依法追究刑事責任。

　　
    【法院判決】

　　【一審】：

　　1.陳2犯侵佔罪，判處有期徒刑二年。

　　2.蘇某犯侵佔罪，判處罰金人民幣十萬元。

　　3.責令陳2、蘇某清償涉案房產的抵押債務並解除相關抵押登記，配合陳1將X1、X2、X3房產過户登記至陳1名下。

　　【二審】：

　　裁定發回重審。

　　【重審一審】：

　　1.陳2犯侵佔罪，判處有期徒刑二年。

　　2.蘇某犯侵佔罪，判處罰金人民幣十萬元。

　　3.責令陳2、蘇某清償涉案房產的抵押債務並解除相關抵押登記，配合陳1將X1、X2、X3及X4房產過户登記至陳1名下。

　　【案件解析】

　　房屋登記在出名人名下，出名人擅自將房產過户給第三人，並以房產作抵押向銀行和他人借款套現，是否構成刑事犯罪(侵佔罪)?

　　被告陳2辯稱：不存在侵佔行為，房產是母親過世前登記在自己名下的，是當時陳1和其母親的意思，並不是幫陳1代持;其在收到律師函之前就已經向鍾某借款並出具相關委託手續，抵押手續等均是鍾某進行的，其已經無法控制。

　　被告蘇某辯稱：不存在侵佔行為，房產屬於其丈夫的，其只是配合貸款，具體細節並不清楚;其有兩個自閉症並伴有智力低下、癲癇的雙胞胎女兒需要照顧，並需要大量資金進行治療及康復，因家庭經濟困難才進行抵押貸款，後來設立的康復中心也處於虧損狀態。

　　法院審查後認為：被告人陳2、蘇某無視國家法律，明知登記在陳2名下的涉案房產系代自訴人陳1持有，但未經陳1同意擅自將涉案房產過户並進行抵押借款，且拒不償還借款消除抵押，致使涉案房產無法過户至陳1名下，屬於將代為保管的他人財物非法佔為己有，數額較大，拒不退還，此行為已構成侵佔罪，應依法予以懲處。陳1指控的罪名成立。本案系共同犯罪，蘇某在共同犯罪中起次要、輔助作用，是從犯，依法應從輕處罰。鑑於二被告人的兩個女兒患有精神殘疾，日常生活需要照顧，法院在量刑時酌情予以考慮。

　　【律師評析】

　　在認定借名買房合同有效情形下，房屋的真實權利狀態與登記狀態不一致，此後的爭議焦點在於借名買房中房屋權屬的認定上。實踐中往往採納借名人與出名人間存在債權關係。

　　《民法典》第216條第1款規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”;第209條第1款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。房屋所有權證書作為不動產登記簿，是物權歸屬和內容的根據，登記出名人被推定為房屋所有權人。不動產登記在本質上是不動產物權的公示方式，但在常見的基於法律行為發生的物權變動中，法律賦予不動產登記生效要件的法律地位，登記完成才標誌着不動產物權變動的最終完成。如果僅僅具有當事人之間的原因行為，而未完成登記，則相應的“物權變動”因欠缺生效要件而未發生物權效力。借名人與出名人之間所形成的是金錢債權關係，二者之間關於房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。在借名買房糾紛案件中，借名人與出名人之間一般為親屬或朋友關係，現實中常因購房、貸款政策，購房指標、資格等限制或出於避債、節税原因，會將房屋臨時借名登記在出名人名下。當出名人違約拒不返還房屋、拒不配合辦理過户登記手續或房屋因出名人涉案被法院強制執行時，借名人往往不得不站出來顯名維權，通常會起訴到法院請求確認其對房屋的所有權(即確權)。

　　例如本案中，借名人陳1在涉案房屋被出名人陳2擅自騙領補證、過户登記、抵押借款套現一系列行為侵權時，多次要求停止侵權行為、返還房屋、過户登記效果不佳、維權不力，主要原因在於涉案房屋均初始登記在陳2名下，其如要藉助法律維權，必須先到法院請求確認其對房屋的所有權，否則很難有效果(本案例中，陳1第一次以陳2、蘇某涉嫌侵佔罪為由提起刑事自訴，就是未經確權程序而被駁回)。在借名買房糾紛案件中，借名人一旦通過法院確權成功後，維權途徑就會多樣化起來，維權效果也往往會立竿見影。清償涉案房產的抵押債務並解除相關抵押登記，配合將涉案房產過户登記至自訴人名下。顯然，本案例中陳1選擇自訴侵佔訴訟達到了制止侵權損害，懲治違法行為，併成功追回涉案房屋，達到了其預期的良好效果。當然，這起發生在家人之間的借名買房糾紛維權案件，最後演化成刑事案件，以家人被判刑、重金罰款的判決結局收場，實在是一起人間悲劇，讓人唏噓哀歎。對於本案中當事人的維權選擇，侵佔罪刑事認定、處罰等相信會見仁見智，本文暫不展開評述。

　　《刑法》第二百七十條規定：侵佔罪，將代為保管的他人財物非法佔為己有，數額較大，拒不退還的，處二年以下有期徒刑、拘役或者罰金;數額巨大或者有其他嚴重情節的，處二年以上五年以下有期徒刑，並處罰金。侵佔罪是自訴案件屬於告訴才處理的案件，需要自訴人自己收集證據，然後向人民法院提交自訴狀，要求追究侵權人的刑事責任。通説認為，侵佔罪是刑法所有自訴案件中唯一一個絕對親告罪，任何情況下公安機關沒有管轄權，不能立案，如果立案，發現屬於侵佔罪後，應當撤銷案件，並告知當事人向法院提起自訴。借名買房糾紛案件中，借名人選擇自訴侵佔犯罪維權能否成功，法院認定侵權出名人是否構成侵佔罪，關鍵在於借名人能否舉證證明出名人將代為保管的借名人的財物(房產)非法佔為己有，數額較大，且拒不退還，或有其他嚴重情節。在借名買房案件中，房產登記在出名人名下，根據《民法典》第二百零九條規定，出名人即為房子的名義產權人。證明房屋的實際所有權人為借名人而非登記的出名人，借名人就需要到法院提起確認其為房屋所有權人的確權之訴。法院確認借名人為實際房屋所有權人的生效判決，是證明出名人是代為保管借名人房產的最強力證據。