怎麼承擔違約責任

在簽訂《認購書》和《商品房買賣合同》的時候，能否得到銀行貸款事實上是一個不確定的東西，而獲得銀行貸款又是購房者履行《商品房買賣合同》的必要保障。這樣，問題就出現了，即《商品房買賣合同》能否得以履行並不取決於購房者和開發商，而是取決於銀行是否同意發放貸款。
銀行不同意發放貸款，一般認為有三種情形：
(一)不可抗力：如果信貸政策發生變化或者銀行自身原因，即政府或銀行的原因，這種情形屬於不可歸責於購房者和開發商的原因，自然可以退房退定金。
(二)開發商的問題：如果屬於開發商的原因，如開發商未能與銀行協調好合作關係，或者是開發商所售項目不具備貸款條件等。這種情形當然可以退房，在一定條件下還可以要求開發商承擔違約責任。
(三)其它問題：購房者積極履行了貸款申請手續，而銀行因不屬於上面列舉的原因不同意發放貸款的情況下，購房者能不能要求退房?這種情形下，開發商往往以屬於購房者個人原因作為理由拒絕退房，比如業主是個人信用問題而不能放款、供第二套第三套導致不能放款、銀行對他的還款能力質疑而不能放款，成年人應當對自己的行為負責等等。在這種情況下不能簡單認定由購房者承擔違約責任，原因是：
首先，實踐當中，銀行拒絕貸款也往往是綜合很多因素的結果，很難簡單地説清楚是哪一個具體的原因，事實上銀行往往也不會明確告知拒絕貸款的原因。其次購房者在選擇貸款成數的時候，往往依據的是開發商及其銷售人員的介紹或者推薦，開發商為了促銷也幾乎不會告訴購房者能夠貸款的條件，甚至很多開發商的銷售人員會口頭向你承諾貸款沒問題。事實上開發商也不一定非常清楚銀行發放貸款所需要的詳細條件，開發商也多數情況下也不會告知購房者如果貸不到款會出現怎樣的後果。購房者所能瞭解到的信息也是最少的，與開發商相比，信息是嚴重不對等的。