合同中的實際違約金

實際中違約金的考量因素

一般約定違約金數額旨在防止出現違約情形之發生，在司法實踐中，法院一般對於違約金採當事人意思自治原則，不會主動對違約金數額進行調整。然而違約方一般會以實際損失及主觀過錯程度加以抗辯，要求法院予以適當減少。在司法實踐中，合同違約金考量的因素主要有以下四個方面：

1、實際損失 實際損失系由違約方造成所實際發生的損失，包括合同履行後可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。 在司法實踐中，守約方常常以房款利息損失和償還抵押貸款利息的損失。前者系因遲延付款導致利息收入之損失，後者系因遲延付款，守約方被迫借高利貸導致利息之損失。然而利息之利益並非合同可得之利益，損失亦非違約所必然發生之損失，因此法院對此一般不予支持。 此外，守約方亦常以租金損失抗辯，如出賣人主張租金利益損失，而法院一般以房屋仍處於賣房者實力支配下為由，不予支持。那麼，法院通常會支持哪一類損失呢?從司法實踐看，法院一般會支持因合同所發生實際之費用，如出賣人為履行合同所支出如搬家費，買受人在過户之前對房屋之必要裝修及添附之費用等。

2、過錯程度 合同法規定違約之責任系採嚴格責任原則，但具體合同法分則中卻有不同規定，違約金亦區分懲罰性和補償性兩種。具體到商品房買賣合同，過錯程度是法院判定違約金數額的重要構成要件。法院裁判時，同時兼顧違約方之主觀過錯(是否為主觀故意違約)及守約方是否與有過失。

3、交易價格變動 法院裁判時一般會對合同訂立時與合同因違約而解除時商品房的價格作為其酌定違約金的要件，從實質上來看，價格波動也是守約方損失的判斷依據，如買受人因出讓人違約而支出類似房屋更高價款或出讓人因買受人違約，承擔因商品房價格變動所受之錢款損失。

建議買賣雙方可以按照該套房子成交價格的30%左右的比例來約定違約金，因為約定過高的違約金，就算對方真的違約了也並不一定就會按照合同中約定的那樣去執行的，可是房子的價格在不斷變動的過程中，如果，最終發現，對於違約金約定的數額別給自身造成的實際損失低很多的，還可以要求違約方進行賠償的。