訂約定金的適用

訂約定金成立要件是什麼，二手房買賣定金處罰怎麼適用

一、訂約定金成立要件是什麼由於二手房市場信息的不對稱，其交易多由房產中介公司居間促成。1、訂約定金系要式合同，其成立須以書面形式明確必須以書面形式明確買家給付之金錢系定金而非其他。若書寫為訂金、意向金、誠意金等，則其性質在一般情況不能認定為定金。若雖然書寫為訂金、意向金，但約定的處理方式符合定金規定的，可以從其約定以定金之法律關係處理。2、訂約定金系實踐合同，當事人須在房地產買賣合同簽訂前實際交付定金，訂約定金合同方成立定金合同從實際交付定金之日起生效，且交付時間當於本約簽訂之前。實際交付數額少於或多於書面約定之金額的，以實際數額為準。當然，實際交付之金額無論是否與書面約定之金額一致，都應以法律規定的20%為限。3、對於“轉定”之認定正是由於二手房市場信息的不對稱，中介公司為了防止買賣雙方“跳單”，更有不良中介為了牟取高額差價，在簽訂正式買賣合同前不讓買賣雙方互相見面。很多房地產居間合同都是買賣雙方分別而非同時簽署。其定金也是通過中介轉付，而非買賣雙方直接交付。主要的做法是：由中介先向買方收取一定數量的意向金或誠意金等，待賣方確認買賣條件後將該意向金或誠意金轉交賣方，便視為“轉定”即該意向金或誠意金轉為買賣雙方之間的訂約定金。二、二手房買賣定金處罰怎麼適用1、因可歸責於一方當事人的原因導致房地產買賣合同未能訂立的，承擔沒收定金或雙倍返還定金之定金罰則。訂約定金的作用在於擔保將來合同之訂立，否則定金罰則發生作用。但在何種情況下該罰則始能適用，立法未能統一，使司法認定陷入困境。當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。如在相同條件下任何人均不能訂約的，則成立“不可歸責於一方的原因＂，不適用定金罰則，應當無息返還本金。2、帶未決條款居間合同，磋商不成的，訂約定金應當無息返還。實踐中絕大多數居間合同都帶有未決條款，留待簽訂買賣合同時進一步協商。若對未決條款磋商不一致而致房地產買賣合同未能簽訂的，不能適用定金罰則，賣方應將收取之定金無息返還買方。