小產權房和開發商簽訂的購房合同有效嗎
法律2.73W
小產權房和開發商簽訂的購房合同有效嗎
(一)法律效力“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況:1、對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。
2、對於將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批准的,可以認定合同有效。
3、對於將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批准,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。
(二)房產轉讓“小產權房”拿不到正式的房產證,因此並不構成真正 法律意義上的產權。即小產權房只有使用權,沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,即購買後不能合法轉讓過户。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
(三)政策風險購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同並交付房款後,如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。購房後如果遇到國家徵地拆遷,由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人並非合法的產權人,所以無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
(四)監管缺位鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束,開發建設的監管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發單位的資質沒有,房屋質量和房屋售後保修難以保證。
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