解除合同違約金和利息

我想要諮詢一下解除合同違約金和利息是怎樣的？

在日常的交易行為中，因一方違約導致合同解除的情形時有發生，如果雙方在解除合同時對解除合同違約方退還收取的款項，以及承擔什麼樣的違約責任進行約定，自然不會產生爭議。但是現實中，解除合同時合同雙方可能僅僅約定違約方退款，另一方退還所購貨物或者房屋等，對違約方是否承擔違約責任以及承擔什麼樣的違約責任可能並沒有約定。在解除合同時雙方簽署的解除合同的協議的性質以及對被解除合同約定的違約責任產生何種影響或者合同中亦沒有對違約責任進行約定如何處理，是合同雙方當事人在解除合同後必然會面對的現實問題，也是經常會發生爭議的問題。那麼如何理解和處理該類問題呢？下面我們先看兩個案情基本相同的案件但仲裁結果截然相反的案例。解除合同違約金和利息通過案例來分析相關問題。 2008年4月23日，歐陽先生和楊先生到某開發商開發的樓盤售樓處分別簽訂了一份《內部認購書》。認購書對交易房屋寫明瞭所在項目的名稱、房號、價款等基本事項。歐陽先生和楊先生分別向開發商支付了認購書中約定的應付款項。2009年3月27日，開發商通知歐陽先生簽訂《商品房買賣合同書》，同日歐陽先生與開發商簽訂了相關合同。開發商並沒有通知楊先生簽訂《商品房買賣合同書》。雖然歐陽先生簽訂了《商品房買賣合同書》但開發商也並沒有按照合同約定的日期向歐陽先生交付房屋。2011年3月17日，歐陽先生和楊先生經過與開發商多次交涉後，決定不再購買房屋，要求開發商退款。2011年3月17日，兩人分別與開發商簽訂《退房協議書》約定2011年4月29日前開發商退還房款，歐陽先生、楊先生分別退回房屋。因開發商並沒有按照退房協議約定的時間退還房款。歐陽先生和楊先生分別委託律師向仲裁委申請仲裁。由於認購書與購房合同書約定的仲裁機構不同，兩個案子分別在兩個仲裁委仲裁。 審理歐陽先生案件的仲裁庭認為“《商品房買賣合同書》是雙方協議解除的。合同解除即意味着合同約定的權利義務關係的消滅，我國的《合同法》第97條規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。賠償損失是合同解除後的一項法律後果，但這種法律後果不表現為違約責任，更不表現為違約金。本案中違約金條款不具有獨立性，隨着原合同的解除而終止，不能在合同解除後仍然有效。雙方通過《退房協議書》對各自的權利義務做了重新安排，雙方都應遵守，並受其約束。因此申請人提出的自2008年4月24日計算利息損失並無合同依據。仲裁庭只能支持從2011年4月30日起至本裁決作出之日止的利息。” 審理楊先生案件的仲裁庭認為“被申請人與申請人簽訂《內部認購書》後，應在約定的時間通知申請人簽訂商品房買賣合同。被申請人未能履行相應的合同義務，導致申請人提出解除合同的要求，並且雙方簽訂了《退房協議書》。雖然《內部認購書》和《退房協議書》中均未對被申請人承擔何種違約責任進行約定，但根據《合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的規定，被申請人應賠償申請人的損失。被申請人長期佔用申請人支付的購房款，並因其違約導致合同解除使得申請人無法實現其簽訂合同的目的，被申請人佔用房款期間的利息是被申請人違約給申請人造成的損失，並應自申請人支付房款時開始起算利息。” 首先，我們來分析《退房協議書》與《商品房買賣合同書》的關係。《退房協議書》雖名為退房協議其包含解除合同這一雙方共同的意思表示。雖然退房協議與買賣合同分別簽訂，但其簽訂的基礎為商品房買賣合同，其不具有獨立性。退房協議應理解為商品房買賣合同履行過程中雙方就合同的履行所作出的新的合意，實屬商品房買賣合同的組成部分。商品房買賣合同自身具有獨立性，但退房協議必須依附於商品房買賣合同。因此，退房協議中的內容與商品房買賣合同中的條款共同組成合同雙方對房屋交易這一民事行為如何進行的合意。 其次，如何理解合同解除後的賠償損失？退房協議簽訂後是否可以理解為，商品房買賣合同中的相應條款不再對合同雙方當事人具有約束力呢？這就回到了《合同法》第九十七條規定的，“合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。”這裏的賠償損失顯然是指合同解除時給守約方造成的損失，應不存在爭議。如果合同不解除，一方違約，對方依據合同約定的違約金相對主張違約金，或者依據約定的損失計算方法要求違約方賠償損失，或者在沒有約定違約金和損失的計算方法時根據合同法的規定，仍可以直接要求賠償造成的損失。合同解除時的賠償損失，只是合同不再繼續履行，但有關賠償損失的內容不應改變，無論將原合同中有關違約金或者損失計算方法的條款理解為繼續約束雙方當事人還是不再約束雙方當事人，都不應影響應將賠償損失理解為合同履行過程中守約方已經發生的負擔和解除合同後守約方還會發生並且必然會發生的負擔。合同履行過程中的負擔在合同繼續履行的情況下，可能並不會表現為損失，但當合同解除後，由於守約方簽訂合同時預通過合同的履行獲得的利益已經無法獲得，這時該種負擔即轉化為損失。本案中購房人向開發商支付款項後，無論該款項是自有還是借貸而來，對購房人來説，其將失去利息收益或者需承擔利息負擔。當其不能通過合同的履行獲得房屋後，其不能通過獲得房屋來彌補失去利息收益或者承擔利息的負擔。顯然此時，應將合同簽訂後合同解除前，這一事件段的利息認定為損失。 再次，違約方不彌補守約方在合同解除前的負擔是否公平？是否有違合同法規定的原則？誠實信用是合同法的基本原則。合同簽訂後雙方當事人應盡力按照合同的約定積極的履行義務。在本文案例中開發商在簽訂合同後應積極的實施房屋建設行為，及時的完成房屋的建設，將符合合同和法律規定的房屋交付給購買人。簽訂退房協議後更應按照協議約定及時的向購買人退還房款。但開發商均沒有信守合同的約定。顯然有違誠實信用原則。如果説違約方無須承擔解除合同前守約方為履行合同增加的負擔，也有違公平原則。合同法的宗旨是維護交易安全，促進交易，從而促進經濟社會的發展。如果違約方無須承擔守約方為履行合同增加的負擔。相當於是鼓勵合同當事人去違約，並且是鼓勵當事人去實施嚴重的違約行為。因為，一般的違約，如果未造成解除合同，違約方可能會根據合同的約定支付違約金或者按照約定的損失計算方賠償損失或者依照法律規定賠償損失。當合同解除時，違約方反而無須承擔前述的賠償責任，事實上形成違約越嚴重責任越小的局面，甚至通過違約來獲得利益。向本文案例中歐陽先生的案件，仲裁結果事實上是使開發商通過違約獲得了其不應獲得的利益，即無代價的佔用了購房款幾年時間。無論從公平還是誠實信用以及促進交易的原則考慮都應該對違約方實施一定的“制裁”是的其能夠或者盡力履行約定的義務以促成交易的完成，而不是違約或者通過違約獲得利益。 最後，我們從另一個角度分析來分析，即利息本身的法律性質。法定孳息指因法律關係所獲得的收益，如出租人根據租賃合同收取的租金、貸款人根據貸款合同取得的利息等。《物權法》第一百一十六條規定，法定孳息當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。利息屬於貨幣的法定孳息。在雙方解除合同的情況下，申請人已經交付的房款，其所有權屬於申請人，該貨幣所生的孳息仍應屬於申請人。那麼購買人支付的房款是否會產生利息成為分析該問題的關鍵。對貨幣的所有權這一物權與其他物上的物權相比較有其特殊性，一般物上的物權，無論該物輾轉至何地或者該物被何人佔有利用，物權對應的物是特定的。貨幣具有特殊性，當所有人直接佔有貨幣時，物權對應的物是特定，但當佔有轉移時，雖然所有人的物權還存在，但物權對應的是種類物了，而不是特定物。當物權人重新佔有貨幣時，可能其佔有的已經不是以前的貨幣了。合同法規定，合同解除後，恢復原狀，一般的表現形式就是互相返還。也就是或本文所舉案例中房款因為合同的解除所有權並未轉移，即購房人對貨幣的物權並未喪失，因合同的解除而得以恢復。貨幣在合同解除前即開發商佔有期間，其性質是貨幣的流通使用狀態，貨幣的流通使用時是有成本的，其體現一般為貸款利息。我們在本節開始時已經説了貨幣物權的特殊性，在轉移佔有之後變成可以用種類物替代。該性質決定了，購房人將房款支付後，並不能區別哪些貨幣會產生利息哪些貨幣不會產生利息。同時我們也知道貨幣的流通時成本體現為利息。因此，返還房款就是返還一定數量貨幣的所有權，與其相對應的孳息應一併返還給購買人。 根據上述分析，可知違約方違約導致合同解除的，退還收取的款項時，應向付款的守約方支付款項佔用期間的利息。