租金收益權質押的風險
影響房地產租金收益的因素有哪些
前些年掀起過一次炒房熱潮,很多人選擇投資房地產,購買幾套房子然後轉手賣掉或者出租,以此來賺取差價。這個差價扣除其他費用之後剩餘的就可以稱之為租金收益,一般影響租金收益的主要因素有:1.市場供求關係2.投資成本3.房地產的位置4.房地產的類型5.租户類型6.房地產質量與裝修水平7.管理水平8.樓層、朝向和麪積
在現實中,影響租金收益的主要因素如下。
一、市場供求關係
從理論上講,租金水平的確定要考慮營運成本、固定的税費和業主期望的投資回報率。實際上,租金水平的高低主要取決於同類房地產的市場供求關係。如某商業圈寫字樓供不應求,租金水平就會較高,反之則租金偏低。
二、投資成本
租金收入一定的情況下,投資成本越高,投資者所獲得的收益越低;反之亦然。如果投資者能作出科學的投資決策,一般來説,投資成本越高,租金收入會相應提高,從而絕對收益也會增加。
三、房地產的位置
房地產的位置決定了其使用者與外界交往的便利程度。位置好的房地產,由於客流量大,交流便利,配套設施好,即使出租價格高,出租率也照樣高。
四、房地產的類型
房地產的類型對租金的影響很大。一般來説,在其他條件相同的情況下,收益性房地產租金從高到低的順序是:商場、娛樂中心、寫字樓、公寓。對於零售商業房地產來説,其租金的高低還與經營內容有關。一般認為,經營內容不同而使租金按承受能力或獲利能力從低到高的順序是:雜貨店、百貨店、傢俱店、餐館、電器商行、男子時裝店、書店和體育用品商店、婦女時裝店、化粧品商店、珠寶首飾商店。
五、租户類型
從投資的角度來講,租户類型對房地產收益的影響很大。通常來説,將房地產出租給大型綜合性公司,在獲取租金收益方面有着特殊的安全保障。因為在整個租期內,即使這些公司的某些分支機構的利潤水平不盡如人意,也能通過公司內部的協調來支付租金。但租給小型公司則不同了,由於小公司的資金有限,其業務虧損的可能性較大,不能按時支付租金的危險也就隨之增大。
六、房地產質量與裝修水平
房地產租金收入與房地產的質量有關。質量差的房地產,不可能以高租金出租出去,甚至低價出租都很困難。由租户還是由房地產所有者負責裝修房地產,對租金收入有很大影響。此外,租期的長短也很重要。業主一般更願意一次簽訂租期較長的租賃合約,但租金可以定期調整。
七、管理水平
房地產的租金收入與管理水平有很大關係。管理水平高的房地產,既可以將出租價格定得高一些,又能保證較高的出租率。不同類型的房地產,管理的重點不一樣:對辦公樓而言,管理的重點是水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修工作,以不影響用户的辦公和使用為目的;對商場而言,管理的重點是保持房屋的外觀清潔和良好形象,以提高商場的知名度為目的;對住宅而言,管理服務的重點是清潔、保安、設施維修、園藝管理、娛樂設施管理等工作,以給用户提供舒適的生活環境為目的;對工業廠房而言,管理的重點是水、電和貨物的起卸,以保證順利生產和貨運暢通為目的。
八、樓層、朝向和麪積
房地產的租金收益還與樓層、朝向和麪積大小有關。例如:對寫字樓和電梯公寓來説,樓層越高租金越高;而對於商場而言,樓層越低租金越高。良好的朝向和室外景觀能提高人們的工作效率和身心愉悦的程度,故對大多數建築物來説,良好朝向的樓面的租金要高一些。面積也同樣重要,面積不同租金水平也有較大的差異。
還涉及到租金收入、總營運費用和抵押貸款償還額等。這些因素都是和房地產緊密相連的,因此房地產投資者在確定租金價格的時候要綜合考慮多方面的因素,才能實現自己利益的最大化。
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