棚改“二手房”價格月漲萬元,咋回事?官方:嚴禁炒作棚改房
棚改“二手房”價格月漲萬元,咋回事?官方:嚴禁炒作棚改房
最近“拆遷屆”出了件不算新鮮的新鮮事,“即將拆遷”的老舊小區突然爆出熱門,很多人想着從中賺一筆。據媒體報道,一些房子的價格三個月飆升了3萬元。幾個月時間一幢房子漲價百餘萬,而且還是舊小區、棚户區,咋回事?咱們今天就來分析分析這個事兒。
房價平均月漲1萬/平,咋回事?
最近有媒體報道稱,自當地公佈2020年城市更新居改項目計劃後,帶火了當地老舊小區二手房的的價格,在周邊房價約5.5萬元/平的時候,這些“準拆遷”房源就賣到了7萬元/平的價格,尚有人表示“這套房的價格已經不算很高了,拆了以後按照建築面積1:1.3賠償,肯定賺很多”。
而在當地另一個棚改同意率超過95%的小區,房屋售價更是達到了12萬元/平米,遠超去年8月時約7.5萬元/平的成交價,比之今年3月份時每平約9萬元的成交價也是上漲了不少,從三月份算起,幾乎達到了平均月漲1萬的速度。
舉個簡單的例子,按照報道所述,現在某相關小區的房價比今年3月上漲了約3萬元/平,這就意味着,假如有人3月份時買了一套60平左右的房子,現在若成功售出,就能“賺”到足足180萬元。這種行為合法嗎?
“準拆遷”噱頭再足也是碰運氣,律師提醒:風險很大
其實所謂“準拆遷”的説法並不是今年才憑空冒出的,早在2016年S省就有報道過網上叫賣“準拆遷房”,這些標着“準拆遷”的老房價格比周邊的新房價格都高,其實就是一些被納入拆遷規劃的小區、大家聽説或認為很快會拆遷的老舊小區。
大家普遍認為,一旦拆遷,這些地理位置比較特殊的房子都能按照不錯的比例——如咱們在上文提到的報道中所稱的“1:1.3”——進行補償安置。且不説這些掛着“準拆遷”名頭的房子的市場價一直在被抬高,光憑着這多出的30%置換比例,也讓不少人心動。
【首先,咱們先從法律角度來做個分析。】
其一,根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十六條的規定,以及地方相關規章和規範性文件的規定,一旦房屋徵收範圍確定了,房屋的面積、用途、權屬等狀態就不能再隨意改變了。房屋的產權登記,或者批建手續申請等事項都會停辦。也就是説,百分之百已經確定要拆遷的房子,一般情況下是沒法依法辦理過户登記手續的。
其二,如果咱們買到的房子還沒有被確定劃入徵收範圍,相應公告還沒有發佈,也能正常辦理過户手續,那麼就意味着,房子是否一定會被徵收還是個未知數。如果説有人是衝着拆遷補償利益“投資”購買了這類房子,無異於是在碰運氣,房子如果拆遷了,買家或許能夠實現當初的願望;如果房子沒有拆遷,或者短期內都不拆遷,那麼這部分投入就有可能縮水。
其三,還有一類比較特殊的情況是,房子所在片區處於“預簽約”階段,很多人都認為這就代表着改造拆遷很快就會實施,但是實際上這時候下定論還為時尚早。以上海市為例,《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》中規定,舊城改造的小區如果在預簽約階段未達到規定的簽約比例,那麼之前簽訂的補償協議不生效,徵收決定會中止執行。
【其次,咱們再從實際角度出發進行分析。】
其一,如果説這些“準拆遷房”的交易合法且真的穩賺不賠,那麼原本的房主為什麼非要在這個賺錢的關頭出售房子,把大好的賺錢機會送給別人呢?
其二,拆遷到底能不能來,最後還是要看地方上的規劃和徵收方的工作進度,售房者和中介説的再天花亂墜都沒用;再則,官方早就明申了“房子是用來住的,不是用來炒的”的原則,這種投資“準拆遷房”的行為實質上還是炒房的行為,很難受到法律保護。
新規定出台:嚴禁借“棚改”概念炒作二手房
隨着媒體報道的這類炒作“棚改房”、“準拆遷房”的亂象的出現,官方的響應速度很快。當地住建局已於近日發佈了《關於嚴禁就住宅區借“棚改”概念炒作二手房價格的通知》。
根據通知要求,將嚴厲打擊擾亂房地產市場秩序的行為,嚴禁任何人在小區擅自張貼有關棚改的橫幅、進行意願徵集;嚴禁中介機構等擅自散佈不實的拆遷消息,以此哄抬房價。
另根據當地房地產調控領導小組印發的《關於開展房地產市場專項治理的工作方案》,如果有房子的掛牌價明顯高於近期的市場成交均價,或者明顯偏離舊住宅區住房價值,房源將會被下架,且相關部門會第一時間介入查處;如果有人發佈相關虛假消息,也將被追究相關的責任。
説到底,即明拆遷律師想提醒各位讀者朋友,炒房無法受到法律保護,炒作“棚改房”、“準拆遷房”更是風險極大。大家還是要慎重考慮,避免盲目跟風投資,讓自己的大筆購房款打了水漂。
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