房子已買,憑什麼不能領取拆遷補償?
房屋屬於不動產,依據我國的法律規定,不動產的產權以登記為準,也就是說,房產證上寫著誰的名字,房子就是誰的。房屋買賣過程中,只有辦理房屋產權變更登記後,才真正擁有該房屋產權。
案情簡介
王先生原來在某小區有一套97平米的商品房,該套房屋位於小區的8號樓。後來王先生想變賣該房產,便通過中介介紹,將該房產賣給了陳先生,陳先生隨即入住該房屋。本來約定好先付一半房款,過戶完再給另一半,但在簽訂合同的幾天後,還未辦理過戶登記時,中介公司突然宣佈破產,於是房屋過戶便暫時擱置了。半年後,該套房屋被納入拆遷規劃區域內,陳先生找到王先生要求其立即配合辦理過戶手續,因為徵收辦的人說只有房屋登記在冊的產權人持“房本”才能簽訂協議。王先生認為房屋未辦理過戶登記,雙方簽訂的《售房合同》應屬無效,其為房屋產權人,有權簽訂拆遷補償協議。陳先生一怒之下向法院提起訴訟,要求確認陳先生為該房屋的所有權人。
庭審雙方
原告:
陳先生
被告:
王先生
開庭審理
庭審中,原告與被告圍繞該案簽訂的房屋買賣合同是否合法有效、房屋實際使用情況、房屋所有權變更等爭議焦點進行了舉證質證。進行了法庭調查和法庭辯論後,法官充分聽取了原被告雙方的意見,宣佈休庭進行合議庭評議,擇日宣判。
庭審結果
一審法院認為,根據我國法律規定,房屋屬於不動產,其所有權發生變動以登記為必要條件,未經登記的房屋,不發生房屋的所有權變動。結合本案而言,雖然雙方簽訂了《售房合同》,陳先生也已經入住,但房屋所有權並未發生變動,王先生目前還是房屋的合法產權人。於是判決駁回陳先生的起訴。
案件解讀
所有權發生變動以登記為必要條件,未經登記的房屋,不發生房屋的所有權變動。那麼王先生的另一個觀點認為,雙方簽訂的《售房合同》無效這個觀點正確嗎?對於這個問題,律師的回答也是否定的,因為根據我國法律規定,合同只在五種情況下無效:
1、以欺詐、脅迫手段訂立合同;
2、惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
3、以合法形式掩蓋非法目的;
4、損害社會公共利益;
5、違反法律、行政法規的強制性規定。
陳先生和王先生簽訂的合同並不存在以上無效事由,而且商品房交易不被國家禁止,所以合同當然有效。值得注意的是,在房屋被徵收時,應當首先弄清誰是房屋的產權人,然後拆遷方才能跟真正的房屋產權人簽訂合理的徵收安置補償協議,非產權人不是合法的被徵收主體。在本案中,徵收方不與陳先生簽訂徵收補償協議的行為無可厚非,因為王先生是房屋的產權人。
在現實生活中,一般買房賣房,雙方都會盡快完成過戶,明確誰才是房屋的合法產權人,但有時難免會有意外情況發生,而且一旦遇到拆遷,必將牽扯到雙方的重大利益,所以晏清律師提醒廣大讀者,一定要認識到房屋過戶的重要性,及時補辦手續,必要時請及時向專業拆遷律師諮詢。
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