民法買賣不破租賃原則不能適用的情況有哪些?
一、民法買賣不破租賃原則不能用的情形有哪些?
租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:
1、房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
登記備案制度當然不是登記對抗制度,而是登記對抗的折衷。在實踐中,登記備案往往不是強制性的,很多租賃合同未經備案也具有相應的法律效力,導致租賃權可以對抗善意物權人的所有權。但是,如果以此為基礎,確立登記對抗制度,明確不動產租賃未經登記不得對抗善意物權人,則可以有效避免善意物權人權益被侵害的情形。
如果原房東與租客在租賃合同中約定:在租賃期內房屋的產權發生變動,租賃合同將於產權變更之日終止。那麼房屋通過買賣產權完成變更後,原房東和租客的租賃關係就結束了,此時新房東有權要求租客搬走。
二、買賣不破租賃的條件是什麼?
在租賃關係成立之後,即使出租人將租賃物轉賣給第三人,原來已經存在的租賃關係仍然對買受人有效,承租人仍然可以向受讓人主張租賃權,受讓人所取得的也僅是負擔有租賃關係的財產所有權。此即學理上所說的租賃權的“物權化”,其隨附於租賃物之上,並可以對抗之後的物權人。
但是,“買賣不破租賃”並不是絕對的,適用該原則須具備一定的條件:
1、存在合法有效的租賃合同;
2、租賃物已經交付承租人使用;
3、出租人將該租賃物所有權出賣給第三人。
綜上所述,我國民法對買賣不破租賃做出規定,也明確了兩種例外情況,包括房子存在抵押或者查封情況,並且發生在租賃之前的。這種情況下,抵押權人可以要求承租人搬走,解除租賃關係。因此,承租人租房之前,就應當弄清房屋的基本情況。
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