買賣不破租賃的通知義務是什麼?
一、買賣不破租賃的通知義務是什麼?
出賣人應就房屋租賃及承租人的履約能力向買受人履行告知義務,此為出賣人的先合同義務,若對承租人的履約能力未予告知,則應承擔房屋瑕疵擔保責任。產權人對其在出租期間的房屋可以進行正常產權交易,房屋所有權變更後,出賣人(原產權人)與承租人之間的租賃合同不因房屋所有權變動而終止或解除,對買受人(現產權人)仍然具有法律約束力,買受人在取得房屋所有權後繼受取得出租人的主體地位。也即“買賣不破租賃”。
此類帶租房屋的買賣,因租賃事實的客觀存續,買受人無法立即實質性佔有或使用房屋,只能獲取租金收益,而租金及時交付與承租人的履約能力密不可分。因此,帶租房屋買賣合同簽訂過程中,出賣人對房屋租賃資訊告知範圍的認定,直接影響出賣人的責任承擔。
二、出賣人承擔房屋實物交付的責任嗎?
租賃期間房屋出賣人不承擔房屋實物交付的責任。不動產物權因登記、動產物權因而交付產生物權的轉移和變動。因此,就不動產物權而言,其權利自所有權辦理變更登記時即完成轉移。當然,如房屋仍由出賣人使用或居住,則涉及房屋騰空交付等問題,出賣人不如期交付亦需承擔違約責任,但對租賃期間房屋而言,則無實物交接之必要。因房屋由承租人使用,出賣人辦理不動產變更登記後,買受人法定承繼了出租人主體地位,此時房屋仍由承租人使用,買受人自然取代出賣人而享有相應的權利義務,無需也無法完成實物交付,出賣人協助買受人完成房屋登記手續,即履行完畢買賣合同的義務,不再承擔進行房屋實物交付的責任。
綜上所述,在買賣不破租賃中,作為房屋的賣方,應該盡到自己的通知義務,告知買方房屋出租的事實,並且在出售之前三個月告訴承租方。這樣,在同等條件下,承租方有優先購買的權利。買方知曉相關情況,簽訂購買合同,等過戶後也不能要求承租方搬走。
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