民法典新規定居住權,打破了哪些常規?
民法典的出臺,可謂一石激起千層浪,不僅在於其在中國立法歷史上具有重大的意義,更在於其根據社會生活中的新變化做出了一些全新的規定,居住權就是一個典型的例子。
民法典第366條規定,居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。居住權的設立雙方應該是房屋的所有權人與居住權人。居住權經過登記,即具有對世效力。下面筆者結合房屋的各種處分來分析一下居住權的影響。
一、買二手房,你得關注居住權
之前在個人公眾號平臺上寫了一篇關於購買二手房注意事項的文章,有朋友回覆雷區太多了,防不勝防。以後購買二手房,不僅得關注房屋的所有權是否有瑕疵,是否有查封、抵押,是否有長期租賃合同,是否有戶口、學區,還得多一項關注點:是否有設立居住權。這是一個不容忽視的關注點,一旦房屋上設立了經過登記的居住權,就意味著房屋可以購買,可以過戶,但是不能居住使用,必須等原有的居住權消滅。對於大多數買房人而言,買房是為了自住,就算為了投資,有居住權不能出租,出售價值也大打折扣。
二、抵押,你得關注居住權
現實生活中,用房產抵押貸款的比比皆是。但是以後無論是銀行還是貸款公司在辦理房屋抵押貸款時,都需要審查是否設立了居住權。因為帶居住權的房屋變現難度增加,而且價值大打折扣。關於抵押權與居住權的效力問題,受設立的先後時間影響。如果抵押權先於居住權設立,則抵押權優先於居住權,理論上在抵押物執行過程中可以先滌除居住權;如果居住權先於抵押權設立,則居住權優先於抵押權效力,抵押物處置只能帶居住權處置。
三、租房,你得關注居住權
初略一看,租房好像與居住權沒關係,但是不怕一萬,就怕萬一。如果掛牌出租的房屋上設立了居住權,有可能承租人剛搬進房子,又會因為出租人與居住權人之間的居住權糾紛而需要搬出來,不僅影響承租人的正常生活,而且可能牽涉到一系列違約、租金等糾紛之中去。所以租房之前,也應該先確認房屋上沒有類似的雷區。
說了這些,是不是感覺生活充滿了雷區和惡意?那倒也不必,這種情況雖然可能發生,但是其概率還是比較小的,但是在風險無處不在的現代生活中,慎之又慎,總不為過。居住權的誕生有其現實背景,也有其實踐意義。比如說老人把房子過戶給子女,只要在過戶之前老人在房產上設立一個經過登記的終身居住權。子女就無權把老人趕出去,也不能出租,這就保障了老人的居住權益。隨著進一步老齡化,居住權為以房養老做了法律上的鋪墊。既可以把房屋設立終身居住權之後出售,獲得現金養老,又能保障終身住有所居;也可以跟相關養老機構簽訂協議,設立終身居住權,由養老機構負責養老,一旦老人過世,房屋所有權歸養老機構所有。只要老人設立了居住權,那麼在房屋中居住的權利,就會受到法律的保護。
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