房產糾紛律師——子女借父母名義買房出資人與登記人均去世其繼承人能否要求過戶房屋
原告訴稱
劉某慧、遲某佳向本院提出訴訟請求:
1.判令確認1998年遲某剛、劉某慧與遲某雨關於一號房屋口頭借名買房協議有效;
2.判令確認劉某慧、遲某佳佔一號房屋六分之五的份額;
3、判令孫某洋、遲某光配合劉某慧、遲某佳辦理一號房屋之共有產權證(即劉某慧、遲某佳共同共有上述房屋83.33%份額,孫某洋占上述房屋16.67%份額)。
事實和理由,孫某洋與遲某雨系夫妻關係,生育長子遲某光,次子遲某剛。遲某剛與劉某慧是夫妻關係,生一女遲某佳。2002年,遲某雨、遲某剛、劉某慧協商一致,遲某剛、劉某慧借遲某雨名義購買北京市朝陽區一號房屋(以下簡稱一號房屋),待房屋可以過戶時,遲某雨配合遲某剛、劉某慧辦理過戶手續。後遲某雨配合遲某剛、劉某慧與北京朝陽區教育委員會簽訂了房屋買賣合同,房屋總價為53826元。
遲某剛、劉某慧繳納了購房款、稅費,交房後,遲某剛、劉某慧對房屋裝修入住至今。2008年11月24日,遲某雨因病死亡,2010年7月10日,遲某剛因病死亡。雖然上述房屋登記於遲某雨名下,實際由遲某剛、劉某慧出資購買、裝修使用至今,遲某剛、劉某慧是實際產權人,遲某剛、劉某慧與遲某雨之間存在借名買房合同關係。為維護合法權益,故此訴至人民法院。
被告辯稱
孫某洋辯稱,一號房屋前身為遲某雨所分配的一居室,理由是我有兩個兒子都面臨結婚,住房緊張申請的住房。大兒子先結婚,與我一起居住,一居室分配下來作為婚房由小兒子居住。一號房屋的由來是單位樓房,遲某雨同事分配二居室,與同事換房。一號房屋是遲某雨與我工齡相加,並有遲某雨工齡錢和購買房其他費用,有交款憑證,不存在用遲某剛錢,遲某雨當時從大衣櫃裡拿錢了,具體多少不清楚。我的意見是遲某雨寫把房屋給遲某剛,我不知情。遲某雨個人意見不能代表我本人,房屋是夫妻共同財產。借名買房我不清楚。我明確一號房屋中我的名額給我大兒子遲某光。
遲某光辯稱,一號房屋產權是誰的產權先搞清楚。80年代屬於福利分房,我家屬於住房緊張,我和我弟弟面臨結婚,原來是一個兩居室,我父親向單位提出了分房,單位分了我父親一套一居室,我是83年結婚,我佔兩居室中的一間,我父親和我商量一居室由我弟弟居住,問我是否同意,我表示同意。
一號房屋由劉某慧、遲某佳一直居住至2010年我弟弟遲某剛去世,劉某慧、遲某佳就將房屋出租出去了,1998年我單位分了我一個兩居室,所以我一直沒有找我弟弟。2004年以後,具體哪年我不清楚,我弟弟才買的房。當時福利分房,我弟弟沒有幾年的工齡,當時不存在借名買房的事情,分配給誰就是分配給誰的。
法院查明
遲某雨與孫某洋系夫妻關係,二人生育長子遲某光、次子遲某剛。遲某剛、劉某慧系夫妻關係,二人生一女遲某佳。2008年11月24日,遲某雨去世。2010年7月10日,遲某剛去世。
1998年單位發出《通知》,“遲某雨同志,單位同意其辦理兩居室一套。……”。你單位應出資16910元。待款交齊後,方可辦理進住手續。”
2002年12月,遲某雨與單位簽訂《住房買賣契約》,約定一號房屋,按當年安居房每建築平方米960元計算,個人付房款52274元。遲某雨購房按照有關規定應繳納優惠房價52274元、登記費80元、工本費5元、維修基金1467元,合計53826元。
2003年5月21日,一號房屋登記於遲某雨名下。
庭審中,雙方的主要爭議:
1、借名買房問題。劉某慧、遲某佳提供信箋(其內容為我本人自願將住房兩居室一套轉到我兒子遲某剛名下,特此證明),以此證明遲某剛借遲某雨名義購買一號房屋。遲某光、孫某洋對信箋上遲某雨簽名不予認可。經本院釋明,遲某光、孫某洋申請筆跡鑑定後,又自行放棄筆跡鑑定。劉某慧、遲某佳又提供證人李某證言,以此證明孫某洋陳述一號房屋是二兒子的。遲某光認為上述證人證言不能證明什麼。孫某洋表示不清楚什麼情況下發生的聊天。
2、付款問題。劉某慧、遲某佳提供1998年3月31日收據(今收到遲某雨一號房屋購房款20065元現金)、1998年3月31日收據(今收到遲某雨一號房屋購房款16910元現金)、1998年3月31日收據{今收到北京城市賓館交來遲某剛工程款(一號房屋)購房款12079元}、1998年9月14日收據(今收到遲某雨一號物業費816元現金)、《通知》(其內容為現有貴單位劉某慧同志,其家屬在我局分配一套兩居室,你單位應出資12079元)、錄音、證人證言,以此證明遲某剛、劉某慧出全資購買一號房屋。
遲某光、孫某洋對上述收據、通知真實性予以認可,但是認為是遲某雨出錢購買一號房屋,對錄音真實性予以認可,但表示不知在什麼情況下錄製,對證人證言不予認可。
裁判結果
一、被告孫某洋、被告遲某光於本判決生效後十五日內配合原告劉某慧、原告遲某佳辦理位於北京市朝陽區一號房屋之房屋共有權證(其中原告劉某慧、原告遲某佳共同共有上述房屋百分之八十三點三三的份額,被告孫某洋佔有上述房屋百分之十六點六七份額);
二、駁回原告劉某慧、原告遲某佳的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
本案爭議在於遲某剛、劉某慧與遲某雨、孫某洋就一號房屋是何關係。劉某慧、遲某佳提供信箋,經法院釋明,遲某光、孫某洋申請筆跡鑑定後又放棄筆跡鑑定,其應承擔不利後果,故法院對上述證據予以採信。1998年3月26日,遲某雨明確表達將一號房屋轉到遲某剛名下,1998年3月31日,單位繳納了部分房款,結合孫某洋的錄音等證據顯示的一號房屋購買情況、付款情況,現有證據顯示遲某雨表示一號房屋歸遲某剛,且上述房屋購房款均為遲某剛、劉某慧出具。考慮到現有證據、通常生活經驗等,孫某洋購房時應明確知悉一號房屋購置事宜。鑑於以上情況,遲某雨、劉某慧與遲某剛、孫某洋應就一號房屋達成一致協議。
關於確認口頭協議有效一節,鑑於遲某雨已經作出書面的信箋,其意思表達清楚,故法院對遲某佳、劉某慧要求確認口頭協議有效的訴訟請求不予支援;關於確權、過戶一節,遲某剛、劉某慧對一號房屋僅享有債權,故法院對劉某慧、遲某佳要求確權的訴訟請求不予支援,鑑於遲某雨、遲某剛先後去世,其繼承人劉某慧、遲某佳要求將上述房屋過戶至劉某慧、遲某佳及孫某洋名下,其訴訟請求合法有據,法院對此予以支援。
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