土地使用权从哪年计算?
一、土地使用权从哪年计算?
从批发之日起70年,依据土地法土地使用年限一般是指从取得土地的使用权开始,有效的使用年限,因为土地归国家所有,购买或者划拨的都是使用权。工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年。
二、土地使用年限要怎样计算?
土地使用年限要通过土地使用年期修正来计算。土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短,直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后,土地的使用期限越长,土地的总收益越多,土地利用效益也越高,土地的价格也会因此提高。因此,通过土地使用权年期修正,可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。修正方法如下:
(一)计算使用年期修正系数,年期修正系数按下式计算:
K=1-1/(1 r)m /[1-1/(1 r)n]
式中:K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数;
r——土地还原率;
m——待估宗地的使用权年期;
n——比较案例的使用权年期。
(二)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正,即有:
年期修正后地价=比较案例价格×K
(三)案例:若选择的比较案例成交地价每平方米为500元,对应使用权年期为30年,而待估宗地出让年期为20年,该市土地还原率为8%,则年期修正如下:
年期修正后的地价=500×1-1/(1 8%)20/[1-1/(1 8%)30]=436.06元/m
综上所述,土地使用权都是有一定的期限的,开始计算的日期即从批发土地使用权当日起至土地使用权期限为止,土地使用权的期限要根据土地的使用性质来规定,一般住宅用地都是七十年,而商业用地等都是四十年。
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