房屋转租与承租权转让的区别有哪些
房屋转租与承租权转让的区别主要体现在以下几个方面:
1、法律关系构成不同。房屋转租是指承租人在租赁期间,将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,由承租人作为转租的出租人与第三人签订转租合同;承租权转让则是指承租人在租赁期间,将房屋承租权转让给第三人,即自己与出租人的本租合同解除,转而由受让承租权的第三人与出租人建立新的租赁合同关系。
2、法律行为有效的前提条件不同。转租中一般有两种形式:一是在本租合同中已经约定了可以转租的条款,二是出租人在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让通常不会在合同中先行约定,只能另行取得大房东出具的同意书。
3、承租期限不同。转租合同约定的租期最后时限,不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后,第三人与大房东建立租赁关系时,可以不受已经终止的本租合同的约束,重新设定双方的权利义务关系。
《房屋租赁合同司法解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
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