房屋租赁的原则买卖不破租赁范围是什么
一、房屋租赁的原则买卖不破租赁范围是什么
由于土地属于国家所有或者集体所有,单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定,土地使用权可以依法转让、出租,那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。
我国在合同法出台之前,司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中,当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此,结合其他国家和地区的立法,大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
在我国,由于土地属于国家所有或者集体所有,单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定,土地使用权可以依法转让、出租,那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。
二、不动产租赁的限制有哪些
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢?笔者认为,动产租赁不应当适用该原则,其理由如下:
1,动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
2,对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用,不符合物尽其用的财产利用原则。
3,租赁权的物权化应有一定的边界,否则不但有违租赁权物权化的初衷,而且会导致法律体系的紊乱,这一边界应通过其适用的客体体现出来,即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四,从各国立法来看,立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
三、买卖不破租赁的例外情形
“买卖不破租赁”的问题。合同法第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”该规定说明租赁权具有对抗第三人的效力,不因第三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同失效。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
综上所述,对于房屋租赁的原则买卖不破租赁是为了保障承租人的合法权益的,所以只有承租人才有权利主动放弃该项权利,买受人和出租人都是没有放弃该原则的权利的,而且承租人在同等条件下享受优先购买的权利。
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