购房合同签订后不履行应该怎么办
一、购房合同签订后不履行应该怎么办
针对违约方的不同情况可以采取以下几种方式解决纠纷:
1、如果对方虽然违约,但不是蛮不讲理,态度也不是极为蛮横,有协商的意愿,有的还表示只要改变一些交易条件,就同意继续履行协议。
对这种情况,建议和对方协商,从情理上把道理说清楚,希望对方能按照协议约定执行,如果经济上可行,也可以适当做些让步,已图顺利履行合同。如果协商不成,可以通过律师发送律师函,从法律上把违约的后果和责任说清楚,通常可以起到解决纠纷的作用。也可以请律师或专业人员和对方会谈,这样有利于促成和解意见的达成。
2、如果合同中确有约定不明的地方,应当和对方认真协商,重新达成补充协议,解决因为约定不清无法履行的问题,建议在协商补充意见时,如有可能尽量邀请律师或专业人员一起办理比较稳妥。
因国家新政原因致使房产不能过户,合同无法继续履行,是否属于情势变更,是否可以解除合同,买方是否可以要求退还定金。
3、如果对方执意违约,什么道理都清楚,但就是不想履行合同,有的甚至明确表示,要以承担违约责任的形式解除合同。对这种情况,建议尽快起诉,没有别的办理,拖延诉讼对买方没有任何好处,得到法院判决后,通过强制执行才能迫使违约方继续履行协议,法院对当事人违约这种事是会主持公道的。
二、购房合同履行中有哪些抗辩权
抗辩权是合同法中维护当事人合法权益的重要保障,商品房买卖合同作为众多合同中的一种,也享有《合同法》的抗辩权。主要表现在以下几个方面:
(一)同时履行抗辩权。
在商品房买卖合同中,如果是一手交钱一手交房,未约定先后顺序的,双方在履行自己的义务前就可以行使相应的同时履行抗辩权。
(二)先履行抗辩权。
在商品房买卖合同履行过程中,主要存在以下几种先后履行合同的行为:即开发商应取得预售(销售)许可证——买受人支付购房款——开发商交付商品房。在这几种行为中,形成了一个有先后顺序的锁链行为,如前一步骤未完成,合同相对方在先履行方要求履行时,可提出相应的抗辩权,以维护自己的合法权益。
(三)不安抗辩权。
在商品房买卖合同中,如有一方行使不安抗辩权,也应遵循不安抗辩权的基本原理。实践中,开发商要行使不安抗辩权,主要是基于买受人因为各种原因可能无法支付购房款的情形;买受人要行使不安抗辩权,主要是基于开发商经营不善,在施工过程中无法支付工程款,导致工程存在烂尾楼的风险,面临可能无法交房的情形。
购房合同在签订了之后,就需要双方按照约定的内容履行自己的义务。若出现一方不履行的情况,很有可能是存在违约行为,那么违约的一方就要对另一方承担违约责任,包括继续履行合同、支付违约金、赔偿损失等等。若购房合同不能继续履行下去了,那么多半就只能支付违约金和赔偿损失。
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