农村小产权房屋买卖合同效力是怎样的
对于小产权房屋买卖合同来讲,其效力分为有效和无效两种。小产权房屋主要是指农村居民自己修建的房屋,像这样的房屋一般是没有产权证的,所以在进行小产权房屋买卖的时候会牵涉到许多法律风险。
(一)认定小产权房买卖合同无效的理由
1、农村集体所有土地的使用权不得流转
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。
2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制
小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖,这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。
3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖
关于小产权房问题,国务院等国家有关部门出台过许多相关规定,禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。
物权行为与债权行为是既有关联又相区别的,物权最终能否按照当事人的意思发生变动,并不影响债权的设立,也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记,但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同,而且合同是有效的,只是合同的目的可能无法实现罢了,这个时候完全可以以合同目的无法实现为由,要求解除合同,而不是认定合同无效。
如果对小产权房屋买卖有争议的,但只要改房屋是合法的建筑就应该为有效的房屋买卖合同,因为小产权房屋买卖虽然有争议,但它也并不违反合同法,只要是合法建筑都应该得到相应的保障。
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