善意取得能否破除買賣不破租賃?
一、善意取得能否破除買賣不破租賃?
不能破除買賣不破租賃,善意取得又稱為即時取得,無權處分人將其財物(動產或者不動產)轉讓給第三人,如受讓人在取得該財物時系出於善意( 合理對價 公示),則受讓人取得該物的所有權,原權利人喪失所有權。買賣不破租賃原則是應當遵守的,在城鎮房屋租賃合同中同樣如此。
出租人和承租人訂立了租賃合同,在租賃期間,出租人出賣租賃房屋,是可以的,第三人作為買受人可以買到該房的所有權,但在這個租賃房屋上存在的租賃關係不能消滅,必須承認該租賃關係,不能打破現存的租賃關係。受讓人與承租人產生新的租賃關係,構成債的轉移,承租人向新的出租人交納房租,繼續履行租賃合同。買賣不破租賃規則設立的目的,是保護承租人的租賃權。通常認為,在一個租賃關係中,承租人是弱者,因此要給承租人更多的保障,因此,即使出租人把房子賣了,租賃關係仍然存在,買受人不可以破壞這個合同租賃關係。
二、 司法解釋
司法解釋第二十條規定:“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:
(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”這裏規定的規則是:
1、承認買賣不破租賃規則,“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。
2、規定買賣不破租賃的兩個例外:一是租賃房屋在出租前已設立抵押權,抵押權人實現抵押權,買賣不破租賃原則不能對抗抵押權的實現,抵押權人實現抵押權,可以買到租賃房屋的所有權,並且實際佔有,解除原來的租賃關係。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也不受買賣不破租賃規則的影響。
3、如果雙方當事人另有約定,如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的,即約定只要賣房就解除租賃合同的,那等於約定了一個附解除條件的合同,當然不受買賣不破租賃原則的約束。
善意取得的適用條件與買賣不破租賃的適用條件是不同的,兩者並不能進行競合使用,具體情況下應當嚴格按照法律規定的情況來進行處理,特別是對於是否適用於買賣不破租賃的情況應當進行明確的認定,當事人有異議的應當申請訴訟來解決。
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