房產合同律師——父親去世後母親將名下房屋出售給部分子女且未實際支付房款合同有效嗎

原告訴稱

陳某輝、陳某宏向一審法院起訴請求：依法確認陳某傑簽訂的位於北京市海淀區一號房屋買賣合同無效。

陳某傑上訴請求：撤銷一審判決，依法發回重審。

事實和理由：1．涉案房屋系陳某傑出資購買，其他兄弟姐妹亦知情，購買後一直由母親郭女士居住使用，並由陳某傑照顧郭女士至終老；2．涉案房屋雖登記在郭女士名下，但系經過家庭內部協商後，經父母同意由唯一的兒子陳某傑出資購買，並歸陳某傑所有，為防止發生糾紛，在母親郭女士在世時變更登記至陳某傑名下；

3．涉案房屋買賣合同是陳某傑與郭女士為變更登記所簽訂，通過該合同和變更登記行為能夠印證涉案房屋所有權歸陳某傑的真實意思；4．陳某傑父母當時支付購房款能力有限，根據陳某傑提交證人證詞能夠證明涉案房屋購房款系陳某傑妻子從銀行取現後出資，應認定陳某傑出資購房事實。

被告辯稱

陳某輝、陳某宏辯稱，同意一審判決。

法院查明

陳某江與郭女士系夫妻，陳某宏、陳某輝與陳某傑系二人之子女。陳某江於1997年1月12日因死亡註銷户口，郭女士於2018年3月23日去世。

位於北京市海淀區一號房屋系2000年10月20日郭女士與單位簽訂的出售公有住房協議書，約定單位向郭女士按成本價出售乙方自有住房。房價款48436元。該價格使用男方29年工齡，女方1年工齡。2001年3月14日，下發產權證，登記在郭女士名下。2011年8月30日，郭女士與陳某傑簽訂《存量房屋買賣合同》，約定郭女士將涉案房屋出售給陳某傑，成交價款為45萬元。

當日，該房屋登記在陳某傑名下。庭審中，雙方確認陳某江系單位職工，郭女士並無工作。該房屋是原單位的公房，1996年房改購買。當時，陳某江尚未過世。辦理房產手續時陳某江過世，故登記在母親郭女士名下。2015年前，郭女士居住在涉案房屋內，2015年搬到陳某傑家居住生活。

現陳某宏、陳某輝表示涉案房屋是父母的共同財產，陳某傑在其他姐妹不知情的情況下，將涉案房屋過户至自己名下，侵犯了其他人的合法權益，該合同應屬無效合同。陳某傑認為涉案房屋是母親郭女士的個人財產，母親有權自己處分，且郭女士是想把涉案房屋贈與給陳某傑，通過買賣的方式辦理的過户手續，贈與合同已經履行完畢，合同中約定的房價也不是真實的市場價格，只是為了過户而填寫的價格，母親郭女士也未要求陳某傑給付該款項。故該合同是有效合同。

另，陳某傑表示1996年購房的購房款是陳某傑支付的，陳某宏、陳某輝表示並不知曉購房款何人支付，2012年去看望母親郭女士時，母親將房屋過户的事情予以了告知，但母親明確表示房屋雖然過户給了陳某傑，也有其他兄弟姐妹的份額，陳某傑也予以了確認。但是在母親過世後，陳某傑予以否認，故才提起訴訟。陳某傑否認上述説法，並表示陳某輝、陳某宏的起訴已過訴訟時效。

法院認為，公民的合法權益受法律保護。涉案房屋雖然是郭女士簽訂的購房合同並登記在郭女士名下，但考慮到該房屋原是陳某江工作單位單位的公房，且在陳某江在世時購買，故法院認為該房屋應屬陳某江與郭女士的夫妻共同財產。陳某傑是否出資購買亦無法改變房屋的權屬性質。

根據法律規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。本案中，郭女士與陳某傑之間雖然簽訂了房屋買賣合同，約定了購買價款，但陳某傑表示雙方之間是以買賣的形式辦理了贈與房屋的手續，不是真實的買賣關係。結合雙方之間的親屬關係以及郭女士在陳某傑並未支付購房款的情況下就協助陳某傑辦理了房屋過户手續的事情，法院認為雙方之間無真實的房屋買賣合同關係。故上述存量房屋買賣合同應屬無效。

二審中，陳某傑提交產權人姓名為郭女士的產權證發出單以及陳某傑妻子劉某芬三位同事的書面證人證言，證明涉案房屋為陳某傑購買；陳某輝、陳某宏對上述證據材料的關聯性、合法性和證明目的均不認可；本院認為，產權證發出單並未載明陳某傑進行了出資，劉某芬三位同事雖主張劉某芬曾提取現金，但無法直接證明現金用途，本院對陳某傑所提交證據的證明目的不予採納。一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

裁判結果

判決：確認郭女士與陳某傑簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。

房產律師靳雙權點評

涉案房屋是原單位公房，由陳某江作為職工參加房改購買，並使用了陳某江的29年工齡，因此，雖然郭女士在陳某江去世後簽訂單位出售公有住房協議書並將涉案房屋登記於郭女士名下，但涉案房屋應屬陳某江與郭女士的夫妻共同財產。陳某傑主張涉案房屋為經過家庭協商、父母同意後由其出資購買並歸其所有，但其提交的現有證據並不足以證明該主張，陳某輝、陳某宏亦不予認可，法院對此不予採信。

因涉案房屋系陳某江與郭女士的夫妻共同財產，陳某江去世後，在未進行遺產繼承情況下，涉案房屋應由郭女士及陳某江的其他繼承人共同共有。現郭女士與陳某傑在明知上述情形的情況下，未徵得陳某輝、陳某宏同意，通過簽訂房屋買賣合同的方式將涉案房屋轉移登記至陳某傑名下，難以認定郭女士與陳某傑的上述行為系善意，且損害了共同共有人陳某輝、陳某宏的利益，故此，郭女士與陳某傑之前簽訂的《存量房屋買賣合同》應屬無效，陳某輝、陳某宏的訴訟請求具有事實和法律依據，法院予以支持。