土地使用權的轉移形式有哪些?
根據我國現行法的規定,土地的使用權以及所用權都是不得隨意轉讓的,若公民需要將土地的所有權或者使用權轉移給他人,那麼必須按照法定方式進行辦理,否則不具備法律效力,轉移結果不能約束各方當事人。那麼,土地使用權的轉移形式有哪些?
關於土地使用權轉讓的方式,《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定有出售、交換和贈與三種方式。後《城市房地產管理法》第三十六條略作發展,將轉讓的方式規定爲買賣、贈與或其他合法方式。“其他合法方式”一般包括:
1、買賣
作爲土地使用權轉讓的最廣泛的方式,買賣以價金的支付爲土地使用權的對價。由於“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要表現形式,我們通常所說的土地使用權“轉讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關於土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關於土地使用權買賣合同的討論,所以說,“轉讓”有廣、狹兩個概念之分,當“轉讓”是廣義概念時,它包括所有的以權利主體變更爲目的土地使用權的移轉行爲;當“轉讓”是狹義概念時,它與買賣具有同樣的涵義。
2、抵債
抵債是買賣的一種特殊形式,只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時,土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的,而在以土地使用權抵債時,價金支付在前,所抵之債視爲已付之價金。
3、交換
以交換的方式轉讓土地使用權的,土地使用權的對價不是價金,而是其他財產或特定的財產權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人,以此取得受讓人提供的其他財產或特定的財產權益。
4、作價入股
作價入股介於買賣和交換之間,既類似買賣,又類似交換。說它類似買賣,是因爲將土地使用權用來作價,所作之價如同買賣之價金;說它類似交換,是因爲土地使用權被用來入股,所得之股如同其他財產或特定的財產權益。
5、合建
在開發房地產時,合建與以土地使用權作價入股都屬於一方出地、他方出錢建房的合作形式。爲合作建房的目的而設立獨立法人的,土地使用權轉讓的對價是股權;不設立獨立法人,而採取加名的方式,或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產權分配的,土地使用權的對價是房屋建成以後的產權。因合建而分配產權以後原土地使用人雖然擁有部分房屋產權及該房屋佔用範圍和公用面積的土地使用權,卻不再擁有原來意義上的土地使用權,可視爲交換的一種特殊形式,即用地人以部分土地使用權換取房屋產權。
6、贈予
贈予是用地人將其土地使用權無償移轉給受贈人的法律行爲。以贈予方式轉讓土地使用權的,土地使用權的移轉沒有直接的對價,它無需價金的支付或財產權利的提供作爲對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件,如用地人在將土地贈予給學校使用時,可能會將土地的使用限於與教育有關的目的。
7、繼承
在用地人是自然人時,用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時,其合併或分立也會導致合併或分立之後的主體取得相應的土地使用權。透過繼承取得土地使用權時,土地使用權的移轉也沒有直接的對價,但可能會有間接的對價,如在透過合併取得土地使用權的法律關係中,新公司繼承了原公司的財產,也會繼承原公司的債務,新公司取得土地使用權的對價,可能以承擔原公司的其他債務的方式體現出來。
擁有一定土地使用權的公民能透過買賣、抵債、交換等七種方式將土地轉移給他人,當然這些規定是正對於生活在城鎮的居民的,對於村民來說,只能將土地轉移給本集體經濟組織的成員。
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