農村買房合同什麼情況下無效
目前,我國的法律並沒有明確禁止買賣農村房屋,只是在實踐中,常常會出現農村房屋買賣合同無效的情形,對於這一現象,必須要引起購房者的高度重視。那麼,農村買房合同在什麼情況下無效呢?下面,就讓本站小編來爲你做解答。
一、農村買房合同什麼情況下無效
(一)地產分離出賣,合同無效。
由於房屋是建築在土地上的,爲土地的附着物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權透過買賣而轉讓時,該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。
(二)主體有問題,合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行爲一般無效 。房屋的產權爲數人共有的,必須徵得共有人同意才能出賣。
(三)侵犯優先購買權,合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利,屋所有人出賣房屋時侵犯優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
(四)農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。
在《關於加強農村宅基地管理的意見》中規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁爲城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。 因此對這類合同,應因違反國家政策而認定爲合同無效。
(五)非法轉讓,合同無效。
主要包括轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
二、農村買房合同何時無效
買農村房屋要注意以下事項:
(一)不要塗改宅基地使用證書,也不要相信村民委員會在塗改後的宅基地使用證書上加蓋公章後塗改就成爲有效的。宅基地使用證書,不是證明你對所購農村房屋享有所有權所必需的。
(二)如果你打算在購買農村房屋以後進行翻建,你只能在原建築宅基地佔地面積範圍內翻建,不能擴建到附近耕地面積範圍。如果擴建需要佔用耕地、田地面積,則需經過相關部門審批,如果未經審批就增加建築佔地面積,則增加的部分就是非法建築。
在實踐中,農村買房合同被認定爲無效,並不表示該買賣活動就此結束了,它還有些後續工作需要處理。當然,如果可以的話,最好是要保證所簽訂的農村買房合同是合法有效的,這樣才能最大限度的保護當事人的合法權益。
-
房屋買賣不成佣金該如何退
律師解答:需要根據具體情況而定。律師解析:中介費能不能退,要分三種情況:第一種,中介促成雙方簽訂買賣合同,但因非中介原因最終交易失敗,中介有權不退或退少量中介費;第二種;中介未促成交易,無權收取中介費,但可收取適當勞務費;第三種:中介促成買賣雙方簽訂買賣合同,但因...
-
怎麼讓房產公司退定金
律師解析:買房已交的定金是可以退的,但是購房者想拿回已交的定金必須符合相關法律規定的條件。1、因購房者的原因未能訂立預售合同的,購房者無權要求返還定金。2、對開發商來說,如爲追求更高的經濟利益而與他人訂立預售合同;未取得預售許可證之前即與購房者簽訂預售...
-
房子個人所得稅怎麼收
律師解析:具體如下:1、如果賣方所售房子同時滿足,家庭唯一住宅、購買時間超過5年,那麼個人所得稅免交;2、房產證未滿5年的,按1%繳納或者差額的20%繳納。計算公式爲:個人所得稅=計稅價格減去房子原值,減去原契稅,減去本次交易所繳納稅等合理費用,再乘以20%。如果出售公房的...
-
房屋定金合同如何解約
律師解析:房屋定金合同解約可以約定解除、法定解除和協議解除。約定解除要求在簽訂房屋定金合同時就約定了解除條件,解除條件成就時,合同解除,否則不能解除合同;法定解除是指出現法定解除事由時,向法院請求解除合同;協議解除是指雙方協商一致,解除合同。法律依據:《中華...