買賣不破租賃租金如何處理?
一、買賣不破租賃租金如何處理?
二手房交易,是買賣不破租賃糾紛爆發的主戰場,原因很簡單,此處不表。涉及租賃合同繼續履行,尤其是租金的支付,常常引發爭議,當事人主體如何確定?
《民通意見》第119條第2款規定:“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”,基於此,出售人(出租人)、買受人、承租人三方具有直接的利害關係,剔除偶發性因素,司法救濟中常將三者捆綁在一起,以共同被告或第三人名義拖進訴訟,搞成訴累。
司法實踐中,存在兩種情況:
1,承租人向出租人繳納定金或抵押金費用,出租人並未移交於買受人,買受人與承租人因租賃合同期滿或者雙方協商解除或者終止租賃合同,已支付的定金或抵押金向誰主張?
根據債的相對性,該筆費用理應向出租人主張。而且,定金或抵押金的簽收人理應是出租人,考慮到證據的直接針對性,也應是出租人承擔還款義務。房屋產權雖轉移,但並非意味着租金轉交,若主張買受人承擔返還義務,證據不足。
2,承租人不知租賃物所有權發生變動,繼續向出租人支付租金或已提前支付租金,買受人要求承租人支付租金,怎麼處理?
承租人具有法定的優先購買權,出租人出售系租房屋前理應通知承租人,即使承租人不予購買,起碼對嗣後的租金支付事宜有所準備,以免把租金錯放在別人的口袋,滋生事端。相對而言,出租人負有主要的通知義務,但買受人亦具有善意提醒,除非買賣雙方另有約定,租金由出租人繼續收取(房價上有折讓)。
租賃房屋產權變動,租賃合同效力並未消亡,只是租賃主體發生變更,而且此類租賃主體的變更受制於“買賣不破租賃”的規定,買受人不能佯裝一無所知,藉機逃避“過錯”責任。承租人已經支付或提前預付的租金,對買受人是由約束力的,買受人可以不當得利向出租人請求返還承租人已經支付的租金。只要承租人出示租金支付的證明,舉證責任基本完成;須注意,買受人通知承租人向買受人支付租金後,承租人不得以租賃合同相對性問題對抗。
一般來說在進行二手房交易的時候買賣雙方應該提起將租金問題進行相關的協商,如果買方和賣方協商不下應該終止買賣交易。並且如果賣方已經提起將相關行爲向買方告知。買方在事後提出需要進行租金分成的話,在法律上也是不支援的。
-
房屋買賣居間服務合同糾紛怎麼去法院起訴?
律師解析:房屋買賣居間服務合同糾紛屬於民事糾紛,起訴流程爲:1、起訴的準備,主要是收集與案件有關證據和寫起訴書;2、向法院起訴。起訴前要確定法院管轄權,然後提交準備好起訴書和證據;3、法院受理案件後,按要求預先繳納訴訟費_,等待法院開庭審理案件。民事訴訟,是指民事...
-
抵押貸款能夠買房嗎
律師解答:不能。律師解析:房產抵押貸款不可用於買房。國家規定爲防止炒房者貸款炒房、哄擡房價,貸款資金不得進入房地產市場。銀行嚴格在貸後管理中對資金的流向進行監管,嚴格限制貸款資金進入房地產市場,一經銀行查明立即收回資金。法律依據:《城市房地產抵押管理辦...
-
買房在中介交了定金可以退嗎
律師解析:可以要求退還購房定金。出現以下情形之一的,消費者有權要求退還定金:1、房產商無銷售許可證或者產權證,造成不能達成房屋購買合同的賣方應將定金返還;2、當事人可以約定一方向對方給付定金作爲債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定...
-
買房子不想要了違約金多少?
律師解析:違約金不得超過合同額的百分之三十。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法,超過30%的,超過部分不受法律保護。因此,違約金不得超過合同額的百分之三十。法律依據:《民法典》第...