二手房房屋買賣不破租賃原則不能用的情形有哪些?
一、二手房房屋買賣不破租賃原則不能用的情形有哪些?
租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:
1、房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
當房東將房屋抵押後再與租客訂立租賃合同,則抵押權人實現抵押權將房屋拍賣後,租客面對新房東的騰房要求時,不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未於訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押,則需要對租客的損失承擔賠償責任。若明確書面告知租客房屋已被抵押,則租客的損失便由自己承擔。同樣的,房屋在出租前便被法院查封的,租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。
二、買賣不破租賃中租金怎麼處理?
根據上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看,所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據法律規定,自動承繼原房東的出租人地位,因此對於出租人所應承擔的義務,也應當一併承繼。所以,租客預繳租金後,原房東將房屋出賣的,新房東無權請求租客支付已經預繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失,應區別具體情況,向原房東請求返還或賠償。
同樣的,新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因爲已經向當時作爲房屋所有權人的原房東交付了若干押金,就不再負有支付押金的義務,繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。
根據“買賣不破租賃”原則,新房東負有向租客返還押金的義務,至於原房東是否向新房東交付了押金,屬於其他法律關係的範疇,對新房東向房客返還押金義務並不產生影響。
綜上所述,在二手房買賣中,人們經常會遇到租客提出買賣不破租賃,這樣,在租賃期限內的話,買方就可能不能收回房子自己住。當然,買賣不破租賃也有例外的情況,比如二手房出租之前存在抵押或者被查封等情況,房東將其抵押給銀行,抵押權要優於租賃權。
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