二手房買賣合同無效的情形有哪些
在二手房交易前,先了解二手房的權屬狀態是十分有必要的,畢竟這直接影響到二手房買賣合同的效力,那麼實踐中哪些情況下二手房買賣合同無效呢?交易的當事人遇到合同無效怎麼辦?本站小編將在下文中爲您詳細解答。
一、哪些情況下二手房買賣合同無效?
(一)非房屋產權人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人,而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋,事後又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下,又將房屋出賣,因法律明確規定,監護人非因被監護人的利益,不得處分被監護人的財產,因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱爲無權處分。
(二)出賣共有房屋未經其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是:
1、因婚姻關係形成的夫妻共有房屋,雖然房屋產權登記在一方名下,但實際上是夫妻共有房屋;
2、因繼承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法繼承人爲二人以上,尚未辦理遺產析產,其房屋產權應爲繼承人共有;
3、因拆遷形成的家庭共有房屋,即依據拆遷補償協議,被補償人爲家庭中的數人,但是回遷房登記在了其中一個人的名下,實則爲家庭共有房屋;
4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定“共有房地產,未經其他共有人書面同意的;”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。
(三)因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的。開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因,不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋,因沒有辦理土地徵用手續,沒有取得土地使用權證,是法律禁止上市銷售的房屋。違章建築也屬於此類房屋。
(四)已經設定抵押,未經抵押權人同意轉讓的房屋。
二、二手房買賣合同無效怎麼辦?
根據我國法律規定,合同被確認無效後,合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,應當立即終止履行。對於無效合同造成的財產損失,一般採取如下方法處理:
(一)返還財產。返還財產是使當事人的財產關係恢復到合同簽訂以前的狀態。返還財產可以是一方返還,也可以是雙方互相返還。如果當事人依據無效合同取得的標的物還存在,則應返還對方;如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。
(二)賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失;雙方都有過錯的,應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。
二手房買賣合同一旦無效,勢必對當事人的利益造成損害。若您需要買賣二手房,您應該先確定房屋的權屬狀態,以確保合同有效。若您遇到了合同無效的情況而導致您利益受損,您可以聘請本站網站的專業房產律師幫助您維權。
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